No imobiliário não há compromissos verbais

6 de Janeiro de 2014

No imobiliário não há compromissos verbais!

Isto quer dizer o seguinte: se você acredita no Coelhinho da Páscoa e no Pai Natal, então acredite também em alguém que se compromete consigo verbalmente, seja para o que for que tenha a ver com a venda, promessa de venda, compra, promessa de compra de casa. A ordem de magnitude é muito semelhante!

Os compromissos no imobiliário são por escrito e, se possível, com dinheiro passado!

Este é um dos erros mais comuns do imobiliário gerido pelos particulares. Por causa deste erro de boa fé, muitas família esperam e desesperam, perdem oportunidades e perdem dinheiro. Por vezes, até chega a ser mais dramático do que isso.

Falando de compromissos, é importante explicar aqui que poucas pessoas perderiam uma soma considerável de dinheiro para manter a palavra dada. Muito poucas! Por isso, não imagine que tem diante de si a exceção. Parta do princípio que a outra pessoa possa voltar atrás se tal for do interesse dessa pessoa, ou do interesse da família dela.

No imobiliário não há compromissos verbais

No imobiliário não há compromissos verbais.

Quando as pessoas querem desistir de um negócio, há sempre um sem número de razões perfeitamente “legítimas” para o fazer. Essas “razões” vão desde a mais sincera – “pensei melhor e afinal não vou avançar” – até às mais imaginativas do estilo “morreu-me  um tipo pelo qual eu tinha imensa estima e agora não estou com cabeça para avançar”.

Por esse motivo, quando você tem a casa para venda, se alguém quiser comprar tem que se comprometer consigo por escrito. Em seguida, você não pode achar que tem a venda feita até que tenha um contrato de promessa assinado e com dinheiro de sinal passado. Mesmo assim, o promitente comprador poderá querer desistir e pedir-lhe o dinheiro de volta. Só que nessas circunstâncias, você só devolve se assim o entender. É um direito legal seu ficar com esse dinheiro!

Acho sempre muito divertido quando alguém me diz qualquer coisa do género: “o meu paizinho ensinou-me a ter apenas uma palavra. Por isso, comigo, um aperto de mão é suficiente”. Tretas! Os que têm esta postura, normalmente são os piores e os que fogem com mais facilidade, deixam de atender o telefone, etc, etc… Digo isto com esta firmeza porque já tive experiências assim.

No imobiliário não há compromissos verbais!

E ponto final!

Eu acredito no princípio de boa fé. Mas o mundo hoje é diferente do mundo de há 50 anos. Antigamente muitas pessoas faziam negócio imobiliários verbais. Também é verdade que muita gente foi assassinada por mal entendidos relativos a negócios verbais que envolviam terras, casas, etc… Já nessa altura, o negócio verbal não era o mais indicado. Hoje é claríssimo que não pode ser assim. Tudo o que for relevante deve estar escrito! E você não pode partir do princípio que tem a casa vendida só porque alguém lhe diz que a vai comprar. Só pode ter certezas com a escritura feita e o cheque creditado na sua conta.

Eu, como agente imobiliário, faço gestão destas coisas todos os dias. E nunca assumo um negócio como concluído sem que esteja mesmo concluído. Um contrato de promessa de compra e venda é um instrumento legal muito poderoso. Logo, é para ser usado. Por vezes há bancos que têm que dar o seu ok. Isso significa que o negócio está longe de estar garantido. É uma gestão que, feita profissionalmente, é um dos melhores serviços que um agente imobiliário pode fazer pelo proprietário. Há que gerir bem expetativas. Quanto maior a ilusão, maior a desilusão! É por isso que o proprietário deve estar constantemente informado sobre o decorrer dos processos de compra.

Por vezes é necessário correr riscos. Faz parte do negócio. Por vezes, é necessário reservar uma casa e dar a oportunidade a um cliente para conseguir o crédito. Nesses casos, também pode haver um contrato de promessa de compra e venda que salvaguarde o comprador em caso de não haver empréstimo. Se conseguir esse compromisso do comprador, tanto melhor. Mas por vezes, quando a incerteza é muita, pode ter que haver um risco de reservar a casa por um período maior à espera do que o banco diga. É um risco!

Durante o período de reserva da casa, a verdade é que não há compromisso legal de comprar nem de vender. É uma zona cinzenta na qual deve imperar o bom senso. Se nesse período aparecer um cliente alternativo que dê mais, ou que pague a pronto já, etc, deve imperar o bom senso e haver muita comunicação e muita, muita transparência e boa fé. Havendo esta situação, o melhor é forçar um contrato de promessa com o primeiro comprador ou, se não for possível, forçar um contrato de promessa com o segundo comprador. Essa coisa de “partir direto para a escritura” é um risco que não é necessário correr. Como tal, deve evitar correr esse risco.

Estes cenários de concorrência entre compradores são simultaneamente muito interessantes para o proprietário e desgastantes do ponto de vista das escolhas morais que têm que ser feitas. É preciso muita boa fé, para se sair dessa situação de consciência tranquila. Quando um comprador compra os outros todos perdem essa oportunidade. Por isso, é necessário haver muito cuidado para não ferir ninguém. Ética acima de tudo!

Se estiver a gerir a venda da sua casa, lembre-se de não acreditar que tem a sua casa vendida a não ser que tenha, pelo menos, um contrato de promessa de compra e venda. É para isso que eles existem. Simplesmente, não tenha como garantida a venda apenas com base na palavra dada.

Talvez considere este texto demasiado extremo. Talvez ache que é um exagero. A intensidade e assertividade deste aconselhamento que estou a dar é proporcional, acredite ou não, à importância que este assunto tem e também à ingenuidade usual de quem, por não ter experiência, está especialmente  vulnerável a este tipo de erro.

Para o ajudar a si, se pertence ao grupo de pessoas que acha que pode confiar apenas na palavra, espero que este texto suscite alguma prudência daqui para a frente. No entanto, se tiver que correr o risco de confiar, pelo menos saiba que o risco existe, assuma-o em consciência e se algo correr mal, pelo menos terá a noção de que sabia que essa era uma possibilidade. “Depois, não diga que eu não o avisei!”

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Sobre o Autor ()

Actualmente trabalha como agente imobiliário, em Portugal. Formado em Engenharia Técnica de Eletrónica e Telecomunicações. Estudou Marketing na Universidade Politécnica de Madrid (CEPADE). Webmaster do site www.milfontes.net.

Comentários (6)

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  1. Olá como vai? A minha dúvida é: Se uma pessoa quer comprar um imóvel meu e quer a transferência direta da escritura para o nome dela, o que fazer se tal pessoa não fazer o pagamento do imóvel depois que tivermos ido ao cartório fazer a transferência? Obrigado!

    • Caro Sr. Fábio,

      (Vou partir do pressuposto de que se trata de um imóvel em Portugal.)

      Este assunto é mais simples do que como o expõe. Se alguém quiser comprar o seu imóvel, a transação é feita e supervisionada pelo notário (ou conservador). Portanto, a transação é concluída se o pagamento for feito. O pagamento deverá ser feito com cheque visado, ou bancário, ou então em dinheiro.

      É tão simples quanto isto. Não vale pena complicar mais do que isso.

  2. tiago diz:

    Vendi a minha casa para uma mulher não fiz contrato nenhum porque conhecia a mulher ela me deu um sinal em dinheiro e a certeza que ia ficar com a casa depois de 3 meses de o negocio feito ela não quer mais e quer o dinheiro que deu de volta o que devo fazer

    • Boa noite!

      Salvo melhor opinião de um advogado (que eu sugiro que obtenha), não me parece que tenha grande chance de levar o negócio em diante. Quanto ao dinheiro que a senhora quer de volta, suponho que os contratos de promessa tenham que ser reduzidos a escrito… Neste caso, não faço ideia se pode ficar com dinheiro para si, ou não.

      Enfim, sugiro mesmo que consulte um advogado para o aconselhar neste assunto.

  3. maria simões diz:

    A imobiliária, após uma visita ao meu apartamento com potenciais compradores, informou-me que o mesmo iria ser vendido, tendo eu que aguardar pelo contrato promessa compra e venda, 8 a 10 dias. Passados 10 dias ligaram-me a dizer que os senhores ainda estavam a “fazer contas”. 7 dias depois disseram-me que os senhores já não queriam, tinham optado por outro apartamento. Será que não tenho direito a nenhum tipo de indemnização por parte da agência imobiliária.
    atenciosamente

    • Bom dia! A questão que me coloca é do foro jurídico porque se refere a direitos por danos causados, razão pela qual não estou habilitado a responder-lhe.
      De qualquer modo, dado que sou, eu próprio, um mediador, posso dar-lhe a minha opinião sobre este assunto, nessa vertente.
      Os compradores apenas se comprometem consigo legalmente quando assinam um contrato de promessa de compra e venda. Por outro lado, a mediadora tem a obrigação de lhe transmitir a sua convicção sobre o que irá acontecer. Não é razoável, a meu ver, responsabilizar a mediadora de algo que ela não controla. Isso não quer dizer que o facto da mediadora lhe ter eventualmente criado uma falsa expectativa que lhe tenha criado uma dano não possa ser objecto de uma reclamação da sua parte, ou até de um pedido de indemnização. Para ser franco, tenho muitas dúvidas de que consiga responsabilizar a mediadora dessa maneira. Caberá a um advogado ajudá-la e defendê-la nesse eventual litígio.
      Recomendo que, daqui em diante, apenas conte o contrato de promessa de compra e venda como o compromisso válido e vinculativo. As intenções manifestadas são voláteis e podem alterar-se a qualquer momento. É assim o Mercado Imobiliário… Boa sorte para a venda!

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