Esta certidão também é designada como certidão permanente de registo predial.

Como obter a certidão predial online

A certidão predial está para um imóvel como a certidão de registo civil está para uma pessoa. Trata-se de um documento oficial da Conservatória do Registo Predial que mostra o historial do imóvel, desde o terreno, passando pela construção, pelas sucessivas vendas e sucessões hereditárias, hipotecas e eventuais arrestos ou penhoras, etc…

Da análise da certidão predial pode ver-se como se encontra atualmente o imóvel quanto a posse e eventuais ónus. Isto é o mesmo que dizer, por exemplo, quem são os atuais proprietários e se o imóvel tem alguma penhora ou outro registo que impeça a venda.

Havendo hipotecas, na data da escritura estas devem ser objeto de distrate. Isto significa que a instituição de crédito a quem se refere a hipoteca tem que emitir um documento oficial a certificar que já não tem interesse nesse ónus. Distratar significa aceitar a rescisão do contrato de empréstimo e hipoteca. Hipoteca significa que o imóvel é uma garantia para o banco em caso de não pagamento das prestações do empréstimo.

Um imóvel pode ter várias hipotecas ativas que devem ser distratadas para poder haver escritura. Cada uma dessas hipotecas corresponde a um empréstimo distinto. Mas todas elas têm como garantia o imóvel. Um exemplo disto é um empréstimo para habitação e um empréstimo normalmente designado como ‘multi-opções’. Outro exemplo é a situação em que um proprietário pede um empréstimo para outro fim, anos depois de ter comprado a sua casa. Nessa altura, haverá mais uma hipoteca independente das outras, mas com o mesmo imóvel como garantia. Isto tudo para dizer que é perfeitamente normal um imóvel ter hipotecas e mesmo ter várias hipotecas.

Como obter a certidão predial online

Há várias formas de se obter uma certidão predial. Uma delas é ir a uma Conservatória Predial e pedir uma certidão em papel. Pode dizer-se que é uma forma antiquada e menos adequada de ter a informação registada do imóvel.

A melhor forma de obter esta certidão é mesmo esta que mostro aqui, através do site www.predialonline.pt. Este registo é válido por 6 meses. Durante este período se for registada mais alguma ocorrência (uma venda, sucessão hereditária, hipoteca, penhora, etc…), este facto será refletido na certidão. Como se trata na realidade de um registo informático, este está sempre atualizado dando muito mais segurança a todos os envolvidos.

Qualquer pessoa pode obter o registo predial de qualquer imóvel, mesmo que não seja sua propriedade. Esta informação é pública. Por exemplo, eu mesmo peço estas certidões para os meus clientes sem necessitar das suas assinaturas ou documentos. Tudo o que eu preciso saber é o número do registo da conservatória, o distrito, concelho, freguesia e também a letra correspondente à fração. Por vezes, se apenas souber o número matricial que consta na caderneta predial, posso usar esse número para obter a certidão predial online.

O registo predial está dividido em dois documentos, sendo um relativo a todo o prédio (normalmente designado como sendo a certidão genérica) e o outro relativo à fração desse prédio.

Quando pedimos este registo online, o custo é de 15€, o que inclui a certidão genérica e a da fração.

Ambos os documentos são importantes para uma análise completa da situação legal do imóvel. Por exemplo, pode acontecer que a certidão genérica possa conter um registo de uma hipoteca em vigor e que pode abranger todo o prédio. Se tal acontecer, é possível que uma escritura de compra e venda de uma fração não se possa fazer sem que essa hipoteca tenha sido cancelada. Tal como todos os documentos do imóvel, também este requer uma revisão por um jurista competente e, como último reduto, a análise do conservador, notário ou advogado que assina a escritura.

Para o contexto deste artigo, o que é importante que você saiba é que pode pedir este documento via Internet, e como o deve fazer, passo a passo com toda a simplicidade e no conforto do seu lar.

Espero que agora tenha uma melhor noção do que é este documento e de como é fácil obtê-lo na Internet.

No documento pode constar a expressão “Licença de Utilização”, “Licença de Habitação”, “Alvará de Utilização”, etc… Esta licença tem um número e uma data de emissão. Esses são os dados que vão constar no texto da escritura (ou contrato de compra e venda). De acordo com o Código Civil, a licença de utilização é um documento obrigatório para que a transação ocorra. Em rigor, poderão haver exceções e particularidades. Como não somos juristas nem pretendemos ser, o melhor mesmo é ficar com este dado simples: a licença de utilização é um dos documentos obrigatórios para a venda da casa.

Para mais detalhes, deve sempre esclarecer-se com um advogado ou solicitador.

Na prática, é provável que quando pensar em vender a sua casa não tenha claro se tem, ou não, este documento consigo. É também provável que não o consiga identificar no meio dos muitos papéis quem tem algures nos seus arquivos. Vamos então ver o que podemos fazer a este respeito. Procure primeiro nos seus documentos por algum documento original onde esteja uma das expressões acima como parte do título. Se encontrar, leia-o atentamente. Embora havam muitas variantes, deve haver uma menção à morada (atual ou antiga), um número e uma data de emissão. O texto pode ainda referir que a licença é atribuída ao prédio na totalidade ou apenas a determinadas frações. A sua fração (caso seja um apartamento) poderá estar indicada por uma letra (ou letras), ou então ao número do piso e letra da porta (exemplos: fração “A”, fração “AB”, “piso 1 –  3º andar Esquerdo”, piso -2   – letra B, etc…).  Se ler com atenção, verá que o que lá está escrito vai fazer sentido para si.

É importante verificar se o documento encontrado é um original (com selo branco ou com carimbo e assinatura, etc…) . Se não for original, servirá para sabermos os dados (número da licença e data de emissão), mas não será suficiente para fazer prova aquando da escritura. Ou seja, se não for apresentado o original, o notário, advogado ou conservador não pode aceitá-lo como válido.

Como obter a licença de utilização

A detentora do arquivo de licenças de utilização é a entidade que os emite: a Câmara Municipal. Isto é importante porque é a esta entidade que deve dirigir-se para obter uma espécie de “segunda via” deste documento. Na prática, a Câmara vai emitir uma certidão onde vai constar os dados necessários. Lembra-se? Número e data de emissão.

Mostro aqui um exemplo de um Alvará de Licença de Utilização emitido pela Câmara Municipal de Lisboa, apenas para ilustrar o que é.

Exemplo de Licença de Utilização

Nesta certidão também pode estar escrita uma correspondência toponímica. O que é isso? Por exemplo, se uma urbanização está organizada por lotes e depois se dão nomes às ruas, a documentação inicial poderá identificar o prédio com o número de lote e, passados alguns meses ou anos, poderá haver documentos que identificam o prédio com o número da porta. O número da porta também pode ser designado como ‘número de polícia’. Então, ponha-se na pele do notário: como é que você sabe que o lote 12 é a mesma coisa que Rua da Fraternidade, Nº 23 ? Quem pode certificar esta correspondência é a própria Câmara Municipal. Então esta escreverá na licença algo como: “Certifica-se também que o referido prédio foi anteriormente designado como lote 34” . Isto é a correspondência toponímica.

Se a venda for mediada, o agente imobiliário vai ajudá-lo neste assunto. Se não, pode sempre falar com um solicitador ou advogado para estar certo do que está a fazer.

Há ainda duas outras possibilidades de fazer prova de que a Licença de Utilização existe: última Escritura Pública ou averbamento no registo da Conservatória do Registo Predial. Se tiver consigo o original da Escritura Pública de compra e venda do imóvel e lá estiver inscrita a informação da Licença de Utilização, o mais provável é que o Notário ou Conservador que for fazer a próxima escritura (mais em rigo, o Contrato de Compra e Venda), aceite essa escritura anterior como prova.

A outra possibilidade que mencionei acima – averbamento da licença na última escritura – é uma coisa que está a acontecer mais e mais vezes. Agora, quando há a venda de uma das frações do prédio, o Notário ou o Conservador que faz a escritura, faz o averbamento (ou pedido de averbamento) do número da licença no Registo da Conservatória correspondente a todas as frações. Ora isso é ótimo porque o registo da conservatória passa a ter as duas valências: registo predial e prova da existência de Licença de Utilização. Por isso, confirme se no seu caso a Licença de Utilização está averbada no Registo Predial.

Este assunto pode ser tão complexo como o queiramos tornar. O meu conselho é que pergunte se não souber. Leia bem porque o documento estará escrito em português. Embora alguns termos lhe possam ser estranhos, alguns outros termos ajuda-lo-ão a identificar o documento certo.

Espero que esta informação possa ser útil!

Este impresso é necessário para fazer a atualização do imóvel nas Finanças. Esta declaração é necessária sempre que o imóvel ainda não tenha sido atualizado ao abrigo da lei mais recente do IMI. Pode verificar isso de uma forma muito prática. As casas que já foram atualizadas ao abrigo das novas regras têm, na caderneta predial, a descrição de um determinado número de dados inscritos dentro de pequenos retângulos.

Dados que aparecem na caderneta predial

Se a caderneta predial não contiver estes dados, o imóvel tem que ser avaliado após a escritura.

Ok, então…

Como obter o impresso do Modelo 1 do IMI

Há um prazo legal para a entrega do Modelo 1 e o tempo passa a correr! Explique ao comprador que esta é uma obrigação legal dele e não sua.

Para fazer a declaração, o comprador deve ter consigo:
– uma cópia simples da escritura de compra e venda;
– plantas oficiais fornecidas pela Câmara Municipal para efeitos de IMI;
– um impresso de pedido de averbamento – pode obter-se nas Finanças;
– um impresso do Modelo 1 do IMI.

Este impresso pode obter-se diretamente através do seguinte endereço:

www.portaldasfinancas.gov.pt/de/impressos/IMIMod1.pdf

E tem o seguinte aspeto:

Aspeto do impresso do IMI – Modelo 1

Para ter mais informações sobre a legislação relativa ao IMI, pode consultar esta página:

http://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimi/index_cimi.htm

Espero que esta informação ajude!

Conhece alguém que possa beneficiar destas informações? Não deixe de lhe recomendar a leitura deste artigo!

Ora …

O que é um certificado energético e da qualidade do ar interior?

Trata-se de um documento emitido pela ADENE – Agência para a Energia – com base no relatório produzido por um perito em certificação energética.

Na prática, o perito vai ao imóvel, efetua uma série de medições e regista uma série de dados relativos legalmente determinados que permitem depois calcular o grau de eficiência do imóvel no que diz respeito à sua capacidade de criar conforto térmico com a menor quantidade de energia possível.

Primeira página do certificado energético

A visita desse perito não dura mais de 30 minutos ou uma hora – isto só para ter uma ideia. Naturalmente, depende da dimensão do imóvel.

A melhor comparação é a classificação atribuída aos frigorífico, mas que no caso dos imóveis as classificações são atribuídas da letra G (menos eficiente) até a letra A+ (muito eficiente).

Como proprietário, não tem que se preocupar com a letra que for atribuída ao seu imóvel. Se tiver uma má classificação como por exemplo um “D”, a casa pode ser vendida na mesma. Na prática, até mesmo imóveis que estão para remodelar levam, muitas vezes, a classificação “C”.

No momento em que este artigo é escrito, a importância comercial da letra atribuída continua a não ser muito grande em Portugal. É natural que no futuro a classificação de eficiência passe a ser cada vez mais importante. Mas por enquanto trata-se mais de uma burocracia do que outra coisa.

A cada fração autónoma pode ser atribuído uma classificação. Logo, mesmo seu o vizinho tiver o apartamento certificado, mesmo assim você tem que certificar o seu.

Se fizer a escritura sem o certificado, isso pode dar-lhe problemas no futuro uma vez que há penalizações legais… Agora, se promover o seu imóvel sem indicar a certificação pode dar direito a coimas no mínimo desagradáveis. Simplesmente não vale a pena!

Há muita informação na Internet sobre certificação energética. Por isso não vale a pena neste artigo aprofundarmos muito o assunto. Aliás, o que se pretende é explicar aqui que o processo é muito simples e que as complexidades não são importantes para o proprietário quando está a vender a sua casa.

Há um site muito bom que lhe permite fazer a simulação de qual será a classificação da sua casa: https://www.certificarevalorizar.pt/  .

Pode haver uma diferença de preços significativa entre os serviços dos vários peritos disponíveis no mercado, pelo que a minha sugestão é que assim pensar colocar a sua casa à venda ou para arrendamento procure logo um perito que lhe entregue um certificado tão barato quanto possível.

Quando pedir os preços às várias empresas de peritagem, deve ter em conta que o valor total a pagar é composto pelas seguintes parcelas:
– Remuneração do serviço do perito;
– Taxa da ADENE;
– IVA.

A taxa da ADENE está tabelada e, logo, não é fator diferenciador. Naturalmente, o IVA também não. O que diferencia é a remuneração do serviço.

Para ter uma ideia, apresento-lhe preços exemplo (só da remuneração do perito) de acordo com as várias tipologias:
– T0 …. 100€;
– T1 …. 140€;
– T2 …. 180€;
– T3/T4 … 200€.

Atenção, são meros exemplos ilustrativos que representam uma ordem de grandeza do que realmente se pratica no mercado.

Se pedir um certificado com urgência, por exemplo, é natural que o preço dispare em flecha.

Agora que já sabe o que é um certificado energético, mais ou menos quanto custa, para que serve e quando o pedir, já está um pouco mais confortável para tratar deste assunto no decorrer da venda da sua casa.

Quando um contribuinte, dono de um imóvel, paga o IMI, esse imposto está calculado em função do Valor Patrimonial Tributário que consta na Caderneta Predial.

Se o proprietário do imóvel pretende vendê-lo, a Caderneta Predial é um dos documentos que é necessário entregar na Escritura. Se houver um contrato de promessa de compra e venda, o número de matriz é necessário. E até o contrato de mediação imobiliária carece deste número de matriz.

Por todos estes motivos é importante que o proprietário saiba como obter a Caderneta Predial.

Para obter a pedir a caderneta predial, o proprietário pode ir pessoalmente a uma Repartição de Finanças. Na Repartição de Finanças, esse documento é impresso e é-lhe dado em papel, muito provavelmente com um selo branco.

Mas o proprietário não necessita de ir pessoalmente à Repartição. Se tiver acesso à Internet, pode ir ao site das Finanças usando o seu código de acesso.

Preparei este vídeo que lhe mostra, em menos de um minuto como obter a Caderneta Predial a partir do site das Finanças.

O documento PDF que se obtém desta forma, pode ser impresso ou pode ser guardado no disco rígido como qualquer outro ficheiro.