http://portal.uniplaces.com/pt-pt/contratos-antigos-atualizar-renda/

Poderá ainda fazer simulações do aumento de rendas no seguinte portal:

https://www.portaldahabitacao.pt/pt/nrau/home/simularRendaMensalForm.jsp

Esperemos que seja útil!

Esta certidão também é designada como certidão permanente de registo predial.

Como obter a certidão predial online

A certidão predial está para um imóvel como a certidão de registo civil está para uma pessoa. Trata-se de um documento oficial da Conservatória do Registo Predial que mostra o historial do imóvel, desde o terreno, passando pela construção, pelas sucessivas vendas e sucessões hereditárias, hipotecas e eventuais arrestos ou penhoras, etc…

Da análise da certidão predial pode ver-se como se encontra atualmente o imóvel quanto a posse e eventuais ónus. Isto é o mesmo que dizer, por exemplo, quem são os atuais proprietários e se o imóvel tem alguma penhora ou outro registo que impeça a venda.

Havendo hipotecas, na data da escritura estas devem ser objeto de distrate. Isto significa que a instituição de crédito a quem se refere a hipoteca tem que emitir um documento oficial a certificar que já não tem interesse nesse ónus. Distratar significa aceitar a rescisão do contrato de empréstimo e hipoteca. Hipoteca significa que o imóvel é uma garantia para o banco em caso de não pagamento das prestações do empréstimo.

Um imóvel pode ter várias hipotecas ativas que devem ser distratadas para poder haver escritura. Cada uma dessas hipotecas corresponde a um empréstimo distinto. Mas todas elas têm como garantia o imóvel. Um exemplo disto é um empréstimo para habitação e um empréstimo normalmente designado como ‘multi-opções’. Outro exemplo é a situação em que um proprietário pede um empréstimo para outro fim, anos depois de ter comprado a sua casa. Nessa altura, haverá mais uma hipoteca independente das outras, mas com o mesmo imóvel como garantia. Isto tudo para dizer que é perfeitamente normal um imóvel ter hipotecas e mesmo ter várias hipotecas.

Como obter a certidão predial online

Há várias formas de se obter uma certidão predial. Uma delas é ir a uma Conservatória Predial e pedir uma certidão em papel. Pode dizer-se que é uma forma antiquada e menos adequada de ter a informação registada do imóvel.

A melhor forma de obter esta certidão é mesmo esta que mostro aqui, através do site www.predialonline.pt. Este registo é válido por 6 meses. Durante este período se for registada mais alguma ocorrência (uma venda, sucessão hereditária, hipoteca, penhora, etc…), este facto será refletido na certidão. Como se trata na realidade de um registo informático, este está sempre atualizado dando muito mais segurança a todos os envolvidos.

Qualquer pessoa pode obter o registo predial de qualquer imóvel, mesmo que não seja sua propriedade. Esta informação é pública. Por exemplo, eu mesmo peço estas certidões para os meus clientes sem necessitar das suas assinaturas ou documentos. Tudo o que eu preciso saber é o número do registo da conservatória, o distrito, concelho, freguesia e também a letra correspondente à fração. Por vezes, se apenas souber o número matricial que consta na caderneta predial, posso usar esse número para obter a certidão predial online.

O registo predial está dividido em dois documentos, sendo um relativo a todo o prédio (normalmente designado como sendo a certidão genérica) e o outro relativo à fração desse prédio.

Quando pedimos este registo online, o custo é de 15€, o que inclui a certidão genérica e a da fração.

Ambos os documentos são importantes para uma análise completa da situação legal do imóvel. Por exemplo, pode acontecer que a certidão genérica possa conter um registo de uma hipoteca em vigor e que pode abranger todo o prédio. Se tal acontecer, é possível que uma escritura de compra e venda de uma fração não se possa fazer sem que essa hipoteca tenha sido cancelada. Tal como todos os documentos do imóvel, também este requer uma revisão por um jurista competente e, como último reduto, a análise do conservador, notário ou advogado que assina a escritura.

Para o contexto deste artigo, o que é importante que você saiba é que pode pedir este documento via Internet, e como o deve fazer, passo a passo com toda a simplicidade e no conforto do seu lar.

Espero que agora tenha uma melhor noção do que é este documento e de como é fácil obtê-lo na Internet.

Como funciona uma permuta imobiliária?

Esta é a pergunta à qual vou responder neste artigo. E para ajudar a entender este assunto, publiquei também o vídeo que se segue.

Explicação simplificada de como funciona uma permuta de dois imóveis

Tal como é explicado neste vídeo, para entender o que é uma permuta, vamos pegar no exemplo mais simples e mais comum:

A família Silva é proprietária de um apartamento T2 com o valor de mercado de 200.000€.

A família Gomes, por sua vez, é proprietária de um T3 com o valor de mercado de 300.000€.

A Srª. Silva acabou de saber que está grávida do seu segundo filho. O Sr. Silva concorda com a ideia de comprarem um apartamento maior com mais um quarto. O Sr. Gomes e a Srª. Gomes têm o filho mais novo a sair de casa e decidiram que um T3 já não é necessário e decidiram que devem passar para um T2 e realizar algum capital nesse processo. Ambos os casais colocam os seus apartamentos à venda.

Por coincidência, ambas as famílias descobrem o apartamento que procuram. E por coincidência os Gomes querem o T2 dos Silva e os Silva, o T3 dos Gomes.

Esta tremenda coincidência é muito difícil de ocorrer na prática, mas se acontecer tem grandes vantagens, como vamos ver.

Os Silva aceitam pagar aos Gomes os 100.000€ de diferença.

Uma das vantagens é que em vez de 2 escrituras de compra e venda, nesta transação pode haver apenas uma escritura de permuta. Poupa-se o custo de uma escritura.

Mas a principal vantagem é … a poupança fiscal! Existe um imposto que se paga quando uma família compra um imóvel – esse imposto chama-se Imposto Municipal sobre Transações Onerosas, mais conhecido como IMT. O IMT é um valor proporcional ao valor da compra.

Embora hajam exceções e variantes, no exemplo da compra de um apartamento de 200.000€ para habitação própria permanente, o valor de IMT seria de 4.912,81€. Para o valor de 300.000€, o IMT seria 12.040,68€. No total, o valor de IMT a pagar por ambas as famílias seria de 16.953,81€, o que é realmente muito dinheiro que pode ser poupado.

Os valores que simulei para estes dois cenários foram para habitação própria permanente e para Portugal Continental.

No caso de uma permuta, a vantagem fiscal seria a seguinte:

– a família que fica com a casa mais barata, a família Gomes, não paga IMT;

– a família que fica com a casa mais cara, a família Silva,  paga IMT calculado apenas com base na diferença de valores.

Neste caso, a diferença é de 300.000€ menos 200.000€, ou seja, 100.000€. Para 100.000€, o IMT, segundo o simulador do Millennium, é apenas 151,86€.

Para esta permuta, os Silva poupariam 11.888,82€ em IMT e os Gomes, 4.912,81€.

Na verdade, a coincidência dos Silva quererem a casa dos Gomes e os Gomes quererem a casa dos Silva … é pouco provável de acontecer na prática.

Mas, se tiver a oportunidade de fazer uma permuta, agora já sabe mais alguma coisa sobre esse tipo de transação.

Podem haver outras variantes para permutas imobiliárias e algumas nuances, como por exemplo, a intervenção de bancos no processo.

Se desejar aconselhamento comercial, estou à sua disposição.

Para todas as informações jurídicas e fiscais para o seu caso específico, não se esqueça de consultar um advogado ou solicitador.

O que fazer se um agente imobiliário diz que tem comprador?

Bem, neste vídeo eu explico, em menos de um minuto o que deve fazer e porque o deve fazer.  É a minha primeira Dica Flash para si que está a pensar vender a sua casa ou que já está farto de receber chamadas deste género.

O proprietário só assina um novo contrato de mediação com uma nova agência se assim o entender. Por outro lado, a experiência mostra que quantos mais agentes visitam uma casa mais probabilidade existe para que a venda ocorra.

É por isso que eu, como agente, insisto com os meus clientes proprietários, logo desde início, para mostrar a casa aos meus colegas da minha rede.

Se um proprietário tiver assinado um contrato de exclusividade, mas ainda estiver a receber chamadas de outros agentes por causa de publicidade particular mais antiga que tenha feito, a minha recomendação é que incentive as visitas, visitas essas que  devem ser feitas com a presença do agente que está a promover o imóvel em exclusivo. Parto do pressuposto que esse agente, e essa agência, estão na disposição de partilhar o negócio. Outra postura nem sequer deveria ser aceite pelo proprietário!

Uma postura maldisposta, agressiva ou que despreze os agentes que querem visitar o imóvel é contraproducente para os verdadeiros objetivos do proprietário.

Por outro lado, se um agente disser que só mostra o imóvel (que está a ser promovido em regime de não exclusividade) a um comprador se houver a assinatura de um contrato de mediação, o proprietário pode sempre exigir que o contrato seja só válido por 15 dias, não renovável, por exemplo. Se mesmo assim, o agente disser que não pode fazer isso, a minha sugestão é que seja direto: pergunte olhos nos olhos se o agente tem mesmo comprador ou se a verdadeira razão é apenas angariar mais um imóvel. É impressionante o que uma pergunta direta, assertiva e olhos nos olhos pode fazer.

As agências e agentes imobiliários são muito maioritariamente pessoas de boa fé! Mas pode haver alguns profissionais que fazem uma interpretação mais livre da arte de vender. Por outro lado, assinar um contrato de mediação não é um casamento para toda a vida. (Leia muito bem cada contrato!) Se esses contratos não forem em regime de exclusividade, a liberdade para depois assinar um contrato no regime de exclusividade mantém-se, desde que essas agências não exclusivas sejam devidamente informadas. O que há a fazer, se aceitar assinar muitos contratos com muitas agências, antes de eventualmente evoluir para uma exclusividade, é ter uma pasta com todos os contrato já assinados. Essa pequena organização permitir-lhe-á contactar todas essas agências quando acabar por vender a sua casa, por qualquer que seja o meio, ou se entretanto se comprometer com uma rede em regime de exclusividade.

As agências e agentes imobiliários estão em linha com os seus interesses! Por isso, trate-os bem e tente tirar o máximo proveito da exposição máxima do seu imóvel.

O que é que um comprador de uma casa procura? Se soubermos o que uma família valoriza quando visita uma casa com a intenção de a poder comprar, podemos melhorar alguns aspetos importantes na casa que queremos vender. Simples!

Independentemente de qualquer outra consideração que os compradores possam ter quanto às características de um imóvel, nomeadamente localização, idade do prédio, equipamento, etc…, há três principais fatores que influenciam a atratividade do imóvel quando acontece a visita:
– Estética;
– Luz;
– Espaço.

Estes 3 fatores podem ser melhorados de modo a valorizar mais o nosso imóvel.

Exemplo de uma sala com pouca luz

Exemplo da mesma sala com bastante luz

Estética
Este é o fator mais subjetivo porque o que é belo para si pode ser feio para outras pessoas. A minha recomendação é que leia algumas revistas sobre casas e sobre decoração e que dê uma vista de olhos aos andares modelo de prédios que estejam à venda. Esses andares modelo são decorados por profissionais e o resultado estético é normalmente muito bom.

Faça as modificações que sentir que são necessárias para conseguir uma casa mais bonita. Talvez tenha que se livrar de alguns objetos e eventualmente comprar uma coisa ou outra. Ponha o seu sentido estético em uso. Tente não ser demasiado original e aposte nas cores e formas que você sinta que pode ser mais atrativa para o seu “público”. Se puder, contrate os serviços de um decorador para obter o melhor resultado possível.

Luz
A maioria das pessoas que visita casas gosta de casas luminosas, embora sem exagero. Logo, no mínimo abra os estores quando mostra a sua casa. Se possível, mostre a casa na altura do dia com a maior exposição solar.

Aposte numa iluminação interior excelente! A minha recomendação é que visite uma loja IKEA e observe bem o tipo de iluminação que eles têm lá. É soberba! Eles são especialistas e as vendas deles dependem também da iluminação que têm nos espaços de exposição. Se serve para eles, também servirá para si.

Um exemplo de iluminação que deve acender imediatamente antes da visita é os candeeiros de mesa de cabeceira – a estética que estas luzes criam não é comparável a candeeiros apagados. Entende a ideia?

Pode ver, no exemplo acima, como uma sala iluminada se torna muito mais atrativa.

Espaço
Livre-se de objetos que ocupem demasiado espaço! Enrole os tapetes e ponha-os debaixo da cama. Mostre soalho! Mostre espaço!

Ponha-se no lugar dos compradores: você entra na sua possível futura casa e está tudo muito cheio, não vê o soalho sequer e tem que desviar constantemente para não deitar alguma coisa abaixo. Acharia agradável? Claro que não!

Na cozinha e na casas de banho, invista o tempo que for necessário para fazer desaparecer de cima das bancadas os objetos que usa todos os dias mas que estão a mais durante uma visita de um potencial comprador.

Enfim, use esta ideia de que o comprador deve visitar o imóvel mais belo, mais luminoso e mais espaçoso que for possível. Maximize estética, luz e espaço. Torne o seu imóvel mais vendável!

(Agradecimentos: As fotos da sala acima são cortesia da empresa Insideplan.pt, especialista em arquitetura, remodelações e decoração.)

Quando um contribuinte, dono de um imóvel, paga o IMI, esse imposto está calculado em função do Valor Patrimonial Tributário que consta na Caderneta Predial.

Se o proprietário do imóvel pretende vendê-lo, a Caderneta Predial é um dos documentos que é necessário entregar na Escritura. Se houver um contrato de promessa de compra e venda, o número de matriz é necessário. E até o contrato de mediação imobiliária carece deste número de matriz.

Por todos estes motivos é importante que o proprietário saiba como obter a Caderneta Predial.

Para obter a pedir a caderneta predial, o proprietário pode ir pessoalmente a uma Repartição de Finanças. Na Repartição de Finanças, esse documento é impresso e é-lhe dado em papel, muito provavelmente com um selo branco.

Mas o proprietário não necessita de ir pessoalmente à Repartição. Se tiver acesso à Internet, pode ir ao site das Finanças usando o seu código de acesso.

Preparei este vídeo que lhe mostra, em menos de um minuto como obter a Caderneta Predial a partir do site das Finanças.

O documento PDF que se obtém desta forma, pode ser impresso ou pode ser guardado no disco rígido como qualquer outro ficheiro.