Caro Sr. Luís Guilherme,

Segundo sei, um imóvel novo usufrui de uma garantia de 5 anos que é dada ao proprietário do imóvel (mesmo que este mude) pelo construtor.

Como se trata de um assunto de direitos legais, não me atrevo a afirmar peremptoriamente seja o que for, dado que não sou jurista. Terá que confirmar este minha dica com um jurista, recomendo eu.

Caro Sr. Eliseu,

No caso de permuta de uma casa nova por uma usada quem é que tem de dar os 5 anos de garantia a quem?
É apenas o antigo proprietário do imóvel novo que é obrigado a dar essa garantia? Ou quem deu o imóvel usado na permuta também tem de dar algum tipo de garantia?

Muito obrigado.

Cumprimentos,
Luis Guilherme

Caro Sr. Luís Guilherme,

Obrigado pelo reconhecimento!

Respondendo às suas questões:

1) Para este negocio é preciso haver duas escrituras (da casa nova e da minha casa) ou existirá apenas uma escritura?
Uma permuta, segundo a minha experiência, é feita com uma única escritura na qual constam os dois imóveis.

2) Quem será a entidade a preparar toda documentação para a escritura/s bem como a esclarecer os impostos a pagar? É no notário?

Convém haver apoio jurídico às partes e à transação. Como vai haver financiamento bancário, normalmente haverá apoio do solicitador do banco, que irá pedindo a documentação que julga necessária. No final, o notário é o último reduto na defesa da legalidade do processo.

3) Qual o valor que vou pagar de IMT e que outros impostos vou ter?

Tanto o IMT como o Imposto de Selo são calculados com base na maior diferença (de preços ou de Valores Patrimoniais).

No seu caso, haverá 180.000€ pagos em valor monetário. Suponho que os impostos serão calculados com base nesses 180.000€, se esse valor for declarado em escritura de permuta.

O Imposto de Selo é 0,8% desse valor de diferença.

O IMT é calculado de acordo com a tabela de IMT em vigor. Para 180.000€, para habitação própria permanente o IMT a pagar deverá ser 3.512,78€ (por favor, confirme!!).

4) O IMT é calculado com a diferença de que valores? Escrituras? VPs?

Calcula-se sobre a maior diferença, o que neste caso corresponderá ao valor que pagará em valor monetário, ou seja, 180.000€. Especialmente sobre este ponto, recomendo que se aconselhe com quem tiver a dar apoio jurídico à transação.

5) De modo a conseguir negociar com o proprietário, haverá algum encargo para o mesmo a nível de impostos? Pelo que percebo IMT não vai ter de pagar, mas há algo mais? Por exemplo, imposto sobre o valor em dinheiro que lhe vou dar? No fundo queria perceber quais seriam o encargos para o proprietário neste negócio.

Terão que verificar em sede própria (Finanças), mas à partida, o proprietário apenas teria eventualmente que pagar imposto sobre mais-valias, caso isso se aplicasse. Não estou a ver mais nenhum imposto aplicável ao proprietário da casa mais cara.

6) Há algum diferença (e o que significam) entre o valor de venda (que o banco que pediu) e o valor da escritura?

Valores de venda, suponho que se refiram aos valores declarados para cada imóvel. Julgo que o valor de escritura se refira à diferença paga em valor monetário. Recomendo que esclareça esta nomenclatura com o banco.

Mais uma vez, recomendo que reflitam sobre estes valores e que peçam ajuda a um jurista para que vos assista a preparar esta transação da forma legal mais vantajosa para os intervenientes.

7) Tendo em conta os VPs dos imóveis, qual seria o valor mais vantajoso para ambos em relação ao valor de venda da moradia e do apartamento bem como ao valor da escritura da moradia.

Como os impostos são calculados sobre a maior diferença … penso que a resposta é óbvia. Como isso se pode fazer legalmente é coisa que sairá fora do âmbito deste site. Recomendo o apoio de um jurista!!

8) Há alguma diferença para o banco o negocio ser ou não um permuta? Ou para eles só interessa o valor de crédito que vou pedir, o valor de escritura da nova casa e o valor da avaliação?

Tenha em atenção de que as condições de empréstimo do banco poderão estar confinadas ao valor que será declarado como a ser pago em valor monetário. Ou seja, pode ocorrer que o banco não queira (ou não possa) financiar, no crédito habitação normal, mais do que o valor que aparecerá na escritura como estando a ser pago em valor monetário.

Isto pode significar que o banco pode eventualmente ter que (ou preferir) financiar com dois créditos – um pelo valor de escritura e outro pelo restante. Estes créditos poderão ter as mesmas condições ou ter condições diferentes.

Os últimos 2 parágrafos suscitam-me, a mim próprio, muitas dúvidas e devem apenas servir de mote de conversa entre o Luis e o seu banco. Por favor, verifique com eles como é que eles pretendem atribuir-lhe o crédito. Pode até ser que seja mais simples e que eles possam financiar o valor total num só empréstimo…

Como pode ler, o que lhe escrevo carece de alguma profundidade e deverá apenas servir como motivo de conversa com quem realmente vos vai apoiar juridicamente e fiscalmente neste processo.

Estou aqui um pouco limitado pelo que é lícito eu lhe transmitir.

Recomendo que verifique, dado a dado, tudo o que escrevi acima e que não se meta a fazer uma operação destas sem se informar convenientemente, quer do ponto de vista legal, como do ponto de vista fiscal.

Por favor, não interprete nada do que escrevi como parecer ou apoio jurídico da minha parte, por que efetivamente não o é, nem poderia ser, porque não sou jurista.

Boa sorte!

Antes de mais deixe-me felicita-lo pelo seu blog.
É realmente louvável o serviço público que presta a milhares de pessoas, muitos parabéns!

Se possível pedia-lhe o favor de me esclarecer algumas dúvidas que tenho sobre a minha situação de permuta. Antes de mais aqui ficam alguns dados.

Tenho um apartamento com VP de 133.000€ do qual ainda tenho um crédito activo de 123.000€.

Estou interessado numa moradia com VP de 280.000€ da qual o proprietário aceita permuta e tem à venda no mercado por valores entre os 300.000€ e os 325.000€.
Para o negócio se realizar o proprietário está a pedir no mínimo 180.000€ mais o meu apartamento.

Neste momento tenho um novo crédito em standby para ser aprovado no valor de 270.000€. Está em standby pois preciso de chegar a acordo com o proprietário e preciso de dar os valores exactos ao banco de venda/escritura.

A dúvidas que tenho são as seguintes:

1) Para este negocio é preciso haver duas escrituras (da casa nova e da minha casa) ou existirá apenas uma escritura?
2) Quem será a entidade a preparar toda documentação para a escritura/s bem como a esclarecer os impostos a pagar? É no notário?
3) Qual o valor que vou pagar de IMT e que outros impostos vou ter?
4) O IMT é calculado com a diferença de que valores? Escrituras? VPs?
5) De modo a conseguir negociar com o proprietário, haverá algum encargo para o mesmo a nível de impostos? Pelo que percebo IMT não vai ter de pagar, mas há algo mais? Por exemplo, imposto sobre o valor em dinheiro que lhe vou dar? No fundo queria perceber quais seriam o encargos para o proprietário neste negócio.
6) Há algum diferença (e o que significam) entre o valor de venda (que o banco que pediu) e o valor da escritura?
7) Tendo em conta os VPs dos imóveis, qual seria o valor mais vantajoso para ambos em relação ao valor de venda da moradia e do apartamento bem como ao valor da escritura da moradia.
8) Há alguma diferença para o banco o negocio ser ou não um permuta? Ou para eles só interessa o valor de crédito que vou pedir, o valor de escritura da nova casa e o valor da avaliação?

Peço desculpa pelo longo email e agradeço desde já a sua atenção.

Com os melhores cumprimentos,
Luis Guilherme

Caro Sr. Sérgio Sousa,

Obrigado!

Recomendo que reveja o artigo https://www.eliseumateus.com/como-funciona-uma-permuta-imobiliaria/.

O Sr. Sérgio vai entregar o seu T2 e o dinheiro da diferença. Pagará o Imposto de Selo correspondente à diferença de valores, ou à diferença entre valores patrimoniais tributários, conforme a diferença que for maior.

O IMT será calculado sobre a diferença maior, tal como indica acima. Se a diferença for inferior ao mínimo tributável, o IMT pod ser zero.

A sua dívida será recalculada: divida atual – valor atribuído ao seu T2 + valor atribuído à moradia – dinheiro que queira meter na compra (financiamento próprio).

Neste caso, a dívida futura será algo como: 105.000€ – 175.000€ + 280.000€ = 210.000€. Se necessitar de dinheiro para pagar as despesas jurídicas, de mediação imobiliária, impostos, taxas, etc… terá que somar esses valores. Se tiver dinheiro para financiar esta operação, subtrairá esse valor.

A futura dívida é uma nova dívida, com novo spread, etc… Recomendo que vá ao banco para avaliar essa dívida. A sua dívida atual terá que ficar cancelada.

Esta é uma explicação simplificada. Recomendo a revisão do artigo referido acima e o vídeo. Recomendo que consulte, sempre que necessário, um jurista que o possa aconselhar no seu caso específico.

Caro Sr. Nuno Rodrigues,

A não ser que o Sr. Nuno seja parte de uma elite para quem as regras normais se podem ultrapassar 🙂 não creio que vá conseguir fazer a troca de hipotecas tal como sugere.

O banco tem TODO o interesse cancelar a sua hipoteca atual e substituir por uma nova, melhor remunerada para eles, claro está.

Dito isto, também lhe digo que no Imobiliário parece não haver impossíveis, pelo que sugiro que explore bem essa ideia que tem e tente encontrar uma exceção. Se se deparar com demasiada resistência, recomendo que se conforme dado que provavelmente terá mesmo que ir pela via de cancelamento da hipoteca atual e pela obtenção do novo empréstimo.

Caro Sr. Ivo,

Suponho que se trate de imóveis no Brasil. Se assim for, eu não estou familiarizado com o sistema do seu país pelo que não posso ajudar.
Se fosse em Portugal, o que eu faria era ir falar com o construtor para saber se a permuta seria uma boa opção.
Teria que ter em conta o financiamento, pelo que ir ao banco seria obrigatório.
Mais uma vez, se fosse em Portugal o IMT e o Imposto de Selo seriam calculados em função da maior diferença entre preços declarados ou valores patrimoniais tributários.

parabéns pela iniciativa.

Uma construtora vai construir um prédio no quarteirão onde moro. Neste caso, o que é mais interessante: a permuta ou já vender o imóvel ? A construtora é grande e creio que não haja problemas com a obra. Em caso de permuta, o que tenho que pagar em termos de imposto. Creio que um apartamento vá custar mais caro que minha casa hoje.

Obrigado.

Ivo