Como obter a licença de habitação

21 de Agosto de 2012

No âmbito do imobiliário, uma licença de habitação (ou licença de utilização para habitação) é um dos documentos necessários para se poder vender uma casa. Esta licença é emitida pela Câmara Municipal. Este documento pode assumir várias formas que varia de câmara para câmara. Aparentemente cada câmara tem suficiente autonomia para emitir esta licença de modo diferenciado. (Neste artigo, parto do pressuposto que a licença existe e que o proprietário apenas está interessado em fazer prova de que existe para poder vender a sua casa.)

No documento pode constar a expressão “Licença de Utilização”, “Licença de Habitação”, “Alvará de Utilização”, etc… Esta licença tem um número e uma data de emissão. Esses são os dados que vão constar no texto da escritura (ou contrato de compra e venda). De acordo com o Código Civil, a licença de utilização é um documento obrigatório para que a transação ocorra. Em rigor, poderão haver exceções e particularidades. Como não somos juristas nem pretendemos ser, o melhor mesmo é ficar com este dado simples: a licença de utilização é um dos documentos obrigatórios para a venda da casa.

Para mais detalhes, deve sempre esclarecer-se com um advogado ou solicitador.

Na prática, é provável que quando pensar em vender a sua casa não tenha claro se tem, ou não, este documento consigo. É também provável que não o consiga identificar no meio dos muitos papéis quem tem algures nos seus arquivos. Vamos então ver o que podemos fazer a este respeito. Procure primeiro nos seus documentos por algum documento original onde esteja uma das expressões acima como parte do título. Se encontrar, leia-o atentamente. Embora havam muitas variantes, deve haver uma menção à morada (atual ou antiga), um número e uma data de emissão. O texto pode ainda referir que a licença é atribuída ao prédio na totalidade ou apenas a determinadas frações. A sua fração (caso seja um apartamento) poderá estar indicada por uma letra (ou letras), ou então ao número do piso e letra da porta (exemplos: fração “A”, fração “AB”, “piso 1 –  3º andar Esquerdo”, piso -2   – letra B, etc…).  Se ler com atenção, verá que o que lá está escrito vai fazer sentido para si.

É importante verificar se o documento encontrado é um original (com selo branco ou com carimbo e assinatura, etc…) . Se não for original, servirá para sabermos os dados (número da licença e data de emissão), mas não será suficiente para fazer prova aquando da escritura. Ou seja, se não for apresentado o original, o notário, advogado ou conservador não pode aceitá-lo como válido.

Como obter a licença de utilização

A detentora do arquivo de licenças de utilização é a entidade que os emite: a Câmara Municipal. Isto é importante porque é a esta entidade que deve dirigir-se para obter uma espécie de “segunda via” deste documento. Na prática, a Câmara vai emitir uma certidão onde vai constar os dados necessários. Lembra-se? Número e data de emissão.

Mostro aqui um exemplo de um Alvará de Licença de Utilização emitido pela Câmara Municipal de Lisboa, apenas para ilustrar o que é.

Exemplo de Licença de Utilização

Exemplo de Licença de Utilização

Nesta certidão também pode estar escrita uma correspondência toponímica. O que é isso? Por exemplo, se uma urbanização está organizada por lotes e depois se dão nomes às ruas, a documentação inicial poderá identificar o prédio com o número de lote e, passados alguns meses ou anos, poderá haver documentos que identificam o prédio com o número da porta. O número da porta também pode ser designado como ‘número de polícia’. Então, ponha-se na pele do notário: como é que você sabe que o lote 12 é a mesma coisa que Rua da Fraternidade, Nº 23 ? Quem pode certificar esta correspondência é a própria Câmara Municipal. Então esta escreverá na licença algo como: “Certifica-se também que o referido prédio foi anteriormente designado como lote 34” . Isto é a correspondência toponímica.

Se a venda for mediada, o agente imobiliário vai ajudá-lo neste assunto. Se não, pode sempre falar com um solicitador ou advogado para estar certo do que está a fazer.

Há ainda duas outras possibilidades de fazer prova de que a Licença de Utilização existe: última Escritura Pública ou averbamento no registo da Conservatória do Registo Predial. Se tiver consigo o original da Escritura Pública de compra e venda do imóvel e lá estiver inscrita a informação da Licença de Utilização, o mais provável é que o Notário ou Conservador que for fazer a próxima escritura (mais em rigo, o Contrato de Compra e Venda), aceite essa escritura anterior como prova.

A outra possibilidade que mencionei acima – averbamento da licença na última escritura – é uma coisa que está a acontecer mais e mais vezes. Agora, quando há a venda de uma das frações do prédio, o Notário ou o Conservador que faz a escritura, faz o averbamento (ou pedido de averbamento) do número da licença no Registo da Conservatória correspondente a todas as frações. Ora isso é ótimo porque o registo da conservatória passa a ter as duas valências: registo predial e prova da existência de Licença de Utilização. Por isso, confirme se no seu caso a Licença de Utilização está averbada no Registo Predial.

Este assunto pode ser tão complexo como o queiramos tornar. O meu conselho é que pergunte se não souber. Leia bem porque o documento estará escrito em português. Embora alguns termos lhe possam ser estranhos, alguns outros termos ajuda-lo-ão a identificar o documento certo.

Espero que esta informação possa ser útil!

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Sobre o Autor ()

Actualmente trabalha como agente imobiliário, em Portugal. Formado em Engenharia Técnica de Eletrónica e Telecomunicações. Estudou Marketing na Universidade Politécnica de Madrid (CEPADE). Webmaster do site www.milfontes.net.

Comentários (166)

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  1. Muito bem Eliseu.
    Uma excelente iniciativa,é sem dúvida uma informação muito útil.
    Eu que sou proprietário nem conhecia todos os documentos referentes a minha casa.
    Um abraço
    Carlos Barradas

    • Obrigado!
      À medida do tempo disponível eu irei explicar mais e mais coisas aqui neste site.

      A ideia é tornar este assunto o mais acessível a todos. Mais conhecimento significa mais capacidade de tomada de decisões acertadas por parte dos proprietários. Será bom para todos!

  2. Tiago Pires diz:

    Boa Noite,

    Desde já obrigado pela informação, mas eu gostaria de saber
    como é que consigo obter uma licença de habitação bi-familiar, sendo que o terreno ainda está em avos e nao em metros quadrados?
    não sei se me consegui explicar, mas se nao entender eu tento explicar melhor.

    Obrigado,

    Tiago Pires

    • Caro Tiago Pires,
      Uma licença de utilização é um documento passado pela Câmara Municipal que “autoriza” a que o imóvel seja utilizado para um determinado fim. Se o Tiago tem um imóvel, seja ele qual for, desde que seja uma construção para um determinado fim, para que esse imóvel seja vendido deverá ter uma licença de utilização válida. (Talvez hajam exceções a esta regra, mas essas eventualmente sairiam fora do âmbito deste site.)
      Pode acontecer que um imóvel não tenha licença de utilização. Por exemplo, uma construção clandestina.
      Para se assegurar como está o seu caso em concreto, o que há a fazer é ir à sua Câmara Municipal (onde está localizado o imóvel) e pedir informações na secção onde são disponibilizadas certidões das licenças de utilização. Leve a caderneta predial, uma cópia do registo da conservatória e qualquer documento relevante que ajude os funcionários da Câmara a localizar o seu imóvel. Aí ficará a saber se o seu imóvel tem licença, ou se ainda é um assunto que tem que ser tratado.

  3. Sérgio Pimenta diz:

    Parabéns pelo site, descobri por mero acaso e acho-o de conteúdo excelente.
    Em relação ao este assunto, comigo passa-se o seguinte:
    – A primeira vez que aluguei a casa que pertencia aos meus pais, como não tinha em meu poder a licença de habitabilidade e sabia que ela existia por constar na escritura de compra e venda, desloquei-me ao departamento da Câmara Municipal que trata da emissão de 2ª via.
    Por já serem casas antigas e os documentos referentes não estarem ainda digitalizados, tiveram de ir procurar a antigos arquivos escritos à mão, muitas vezes pouco perceptiveis e com tintas já bem sumidas. Não o encontraram, ficaram de ver com calma depois do horário de expediente e me ligarem, mas tal nunca aconteceu.
    Ora, se algum dia quiser vender a casa como faço sem o documento?
    Ele existiu pois consta o número na escritura, mas não me podem fornecer 2ª via por não o conseguirem localizar; se necessitar mesmo dele tenho de pedir nova licença e suportar os custos com o risco de implicarem por isto ou aquilo e não me darem essa licença?

    • Obrigado pelo apoio!
      No seu caso, eu utilizaria sempre a última escritura como prova de que a licença existe. A escritura é certificada por um notário e os outros notários confiam no colega. Pelo menos é esse o princípio que tenho observado.
      Se a casa for anterior a 1951, à partida ela nem sequer carece de licença de utilização. Como me diz que a casa tem essa licença, então assumo que neste caso não se aplica essa regra.
      A Câmara Municipal tem a obrigação de ter os registos arquivados. Se não os tem, isso será uma falha deles e não sua.
      Pode sempre, se achar que vale a pena, pedir uma reunião com o presidente da Câmara e expor o seu caso. Ele (ou ela) facilmente compreenderão que o eleitor não pode ser responsabilizado por uma coisa que não está sob o seu controlo.

  4. Daniela diz:

    Boa Noite,

    Vejo que se fala de licenças de habitação e sendo contabilista, colocaram-me um caso na mesa que estou a tentar ajudar. Um imóvel que foi construido em 98 fora do pdm da camara onde está inserido. Isto porque os papeis de licença da obra foram entregues na camara poucos dias depois da alteração do pdm, sendo que o projecto já estaria aprovado.
    Esse imovel está registado nas finanças e esta a ser pago IMI do mesmo desde a sua construção, valor esse entregue anualmente à camara!

    Neste momento o dono da propriedade quer vende-la e não consegue pois não tem a licença de utilização.

    Existe algum prazo de caducidade destes casos em que “obrigue” a que a camara passe a licença? uma vez que desde 98 que é pago IMI da mesma?

    Obrigada,
    Daniela

    • Cara D. Daniela,
      Obrigado pela questão! Não me parece que a Câmara seja obrigada a passar a licença por causa do IMI que o imóvel está a pagar. Neste país … as Finanças cobram por coisas clandestinas … mas isso não legaliza os bens. Digamos que há conveniência em receber dinheiro, não importa muito de onde. 🙂
      Este é daqueles casos em que só a Câmara tem a palavra definitiva. Sugiro que abordem a Câmara e que coloquem essa questão. Se não houver uma resposta positiva (o mais certo!) então sugiro a intervenção de um bom solicitador ou um bom advogado que esteja já familiarizado com a Câmara e que tenha experiência a tratar deste tipo de assuntos.
      Um dos meus clientes está neste momento num processo de obtenção de licença de utilização. Por causa desse caso eu sei que existe um enquadramento legal que permite regularizar a situação de edificações de origem clandestina. De qualquer forma, nesse caso, está a haver uma boa comunicação entre o solicitador do meu cliente e a Câmara. Há projetos que têm que ser apresentados e eventualmente algumas alterações mínimas a serem feitas. Enfim … cada caso é um caso. O melhor é mesmo a intervenção de um solicitador ou advogado que ajude os seus clientes a regularizar o assunto.

  5. Pedro Sanches diz:

    Boa tarde,

    Tenho acesso a uma escritura realizada na década de 80 de uma fracção (C) no mesmo edifício que a minha (D). Nesta consta o número e a data do alvará de licença de utilização.

    Esta informação serve para efeitos de escritura num contrato de compra e venda da minha fracção ou necessito de obter mesmo o alvará de licença de utilização junto da CML?

    Esta licença é anterior a 30 de Março de 2004. Por este facto, dispensa a Ficha Técnica de Habitação?
    Agradeço a atenção prestada.

    Cumprimentos,
    Pedro Sanches

    • Caro Sr. Pedro,

      Se a cópia da escritura que tem está com selo branco, então é como se fosse um original. De acordo com a minha experiência essa cópia deverá servir como prova de que o imóvel tem licença de utilização válida. De qualquer forma, o melhor é mostrá-la ao notário, ou conservador, que irá fazer a próxima escritura. Só ele (ou ela) pode assumir essa responsabilidade de aceitar, ou não, esse documento. À partida não estou a ver nenhuma razão para que essa cópia com selo branco não seja aceite.

      O Pedro já está bem informado! De facto, como a escritura é anterior a Março de 2004, não é necessário apresentar Fita Técnica de Habitação.

  6. Manuel Aguiar diz:

    Boa noite.Comprei um apartamento á Caixa Geral de Aposentações que foi construído por esta em 1981.Reparo agora que na escritura de compra e venda diz o seguinte:Foi construido peca CGAposentações e não foi passada licença de habitação por dela estar isento,nos termos do artº 58 do Decreto-Lei 48953 de 5 de Abril de 1969.Se quizer alugar ou vender o apartamento poderei fazê-lo sem a licença de utilização?
    Obrigado
    Manuel Aguiar

    • Caro Sr. Manuel Aguiar,

      É uma excelente pergunta! Infelizmente é tão específica que eu não consigo responder-lhe com todas as certezas, sem consultar um advogado…
      Mas … o que o Sr. Manuel deseja é uma solução e não que eu saiba a resposta na ponta da língua. Por isso aqui vai a solução.

      Para arrendar a casa não terá, à partida, qualquer problema. Os arrendamentos não requerem a presença de um notário, conservador ou advogado. Por isso não haverá necessidade que eles aceitem fazer o contrato de arrendamento. Pode sempre anexar ao contrato de arrendamento uma cópia do papel onde diz que o imóvel está isento de licença de utilização, para sua maior segurança. Se quiser certezas quanto a isto, continue a ler.

      Para vender, seria necessária a licença de utilização em condições normais. Talvez esse decreto-lei permita mais esta exceção, a somar à exceção dos imóveis que são anteriores a 1951 (também estes estão isentos de licença de utilização).

      Para tirar as dúvidas (e esta é a solução), o melhor é ir a um notário. Como é este profissional que tem a responsabilidade de aceitar legalmente prescindir, ou não, da licença de utilização, então é a pessoa ideal para lhe dizer com 100% de certeza de que pode, ou não, vender a sua casa em licença de utilização.

      O meu palpite é este: eu acho que a sua casa está mesmo isenta de licença de utilização! Assim que eu tiver a oportunidade de esclarecer este ponto voltarei aqui para refazer esta resposta com dados mais concretos. Até lá, aproveite a solução que lhe dou porque é exatamente aquilo que lhe dá a certeza que o Sr. Manuel procura.

      Entretanto, se algum advogado ler isto e quiser esclarecer apropriadamente, agradecemos!

      • Manuel Aguiar diz:

        Muito obrigado.Por agora vou mesmo alugar sem contrato de arrendamento, com o passar do tempo talvez as coisas se resolvam.

  7. Adelaide Silva diz:

    Boa tarde,
    Encontrei o seu site por mero acaso mas acho-o muito esclarecedor e com uma linguagem que qualquer leigo consegue compreender.
    A minha questão é a seguinte, para efetuar o pedido de uma
    Licença de Utilização / habitação de uma fração que foi objeto de obras licenciadas, além de me dirigir à Câmara Municipal, o que terei de fazer e que documentos necessito para efetuar o pedido?

    Obrigada

    • Cara D. Adelaide Silva,

      Muito obrigado pelo incentivo!

      Se a licença anterior estiver válida, ou seja, se as obras não implicaram alteração da licença de utilização, então o que necessita é apenas de uma certidão de licença de utilização. Não creio que necessite de qualquer documentação adicional. Dependendo de câmara para câmara pode, no entanto, haver algum requisito adicional específico desse concelho.

      Pela sua pergunta, no entanto, parece-me que a obra licenciada invalidou a licença anterior e agora quer pedir uma nova. Se assim for, o que tem que fazer é ir fazer esse pedido levando toda a documentação da casa – licença das obras que fez, registo da conservatória predial e caderneta predial. É provável que não seja necessário tudo isto. No entanto, o melhor mesmo é ter esta documentação à mão. Eu sugiro que crie um dossiê onde tem toda a documentação da casa. Use esse dossiê para onde quer que vá! 🙂 Assim nunca fica desprevenida!

  8. Sónia Carloto diz:

    Boa tarde!

    Sr. Eliseu, adorei ler as suas informações ( pois hoje em dia é difícil fazer algumas perguntas sem ter de pagar pelas respostas). Estou a tentar comprar um terreno com habitação construida, o problema é que a dita habitação não tem licença de habitação nem certificado energético ( a construçao terá ocorrido entre 1955 a 1970- não há certezas), por isso não posso pedir empréstimo bancário. Apesar de ser pago todos os anos IMI, este terreno/ habitação está construido numa zona protegida ( onde existem construções legais em todos os formatos). Sei que estou a expor as coisas um pouco de maneira confusa, mas por enquanto são todas as informações de que disponho. A minha pergunta será – Poderei legalizar esta construçao de maneira a pedir depois o empréstimo bancário? (Faço um contrato de promessa de compra e venda primeiro, legalizo depois, e por fim, farei uma escritura?)
    Agradecia uma resposta de sua parte, se não for muito incómodo.
    Obrigado

    • Cara D. Sónia,

      Obrigado pela questão e fico satisfeito de gostar do conteúdo do site!

      Eu sugiro que contrate um bom solicitador para verificar se, na opinião profissional dele, será fácil legalizar o imóvel. A legalização poderá acarretar obras e, consequentemente, custos imprevistos à data em que está a comprometer-se com a compra. Um solicitador habituado a relacionar-se com câmaras municipais poderá ser a ajuda de que precisa.

      Se fizer o contrato de promessa que tenha uma série de ressalvas que a protejam antes da escritura, talvez possa ser também uma solução. Se eu estivesse no seu lugar eu perguntaria a esse solicitador que tipo de ressalvas deveria ter o contrato de promessa.

      Nenhum banco lhe concederá empréstimo sem este assunto estar resolvido, estou convencido.

      Resumindo, sugiro que este assunto seja visto por um bom solicitador.

  9. Pedro M. diz:

    Caro Eliseu,

    Antes de mais, parabéns pela sua iniciativa e pela ajuda que nos presta.

    Será que me pode elucidar no seuinte? Decidi colocar o imóvel que adquiri em 2008 à venda e tenho que fornecer vário documentos necessários para iniciar o processo. O problema é que na escritura feita na altura da aquisição está escrito o seguinte:

    – “Certidão emitida em XX de YY de ZZ pela CML, da qual consta que o indicado prédio não dispõe de licença de utilização, sendo, no entanto de construção legal.”

    Não houve entraves ao processo de compra e venda por causa disto na altura.

    Será que agora é necessário adquirir uma licença de utilização?

    Muito obrigado.

    • Caro Sr. Pedro,

      Obrigado pela pergunta e pelas suas suas palavras de apoio.

      Se a sua casa não tem licença de utilização isso, só por si, é um problema porque para se fazer nova escritura a lei exige que a casa tenha licença de utilização. Pode haver exceções? Talvez! Por isso, o melhor é ir a um notário onde pense que vai fazer a escritura e colocar este assunto à apreciação dele. O notário vai, de certeza esclarecer se a escritura é possível. Se não for possível fazer a escritura por causa da falta de licença, o próximo passo é ir à Câmara, à secção de obras (ou equivalente), e perguntar o que é necessário fazer para obter a licença de utilização. Poderá ser necessário apresentar projetos disto e daquilo e até pode ser necessário fazer algumas obras de adaptação… pode ser um problema. Mas, tudo se resolve, mesmo nesse cenário.

      Depois, peço-lhe que regresse aqui e que partilhe connosco a sua experiência.

      Boa sorte!

  10. Ana Paula Campos diz:

    Caro Eliseu
    Muito obrigado pela sua disponibilidade para nos prestar esta valiosa ajuda encontram-se poucas pessoas como você.

    Preciso por favor que me dê uma ajuda nesta questão:

    A minha mãe tem uma casa antiga que lhe calhou em partilhas, a casa não tem esgotos porque também não existiam na zona neste caso Sesimbra, agora recebemos uma carta a pedir a apresentação de alguns documentos para se proceder as ligações necessárias, um desses documentos é precisamente A Licença de Utilização ou Licença de Construção como a casa é antiga não tenho nada disso e já li a escritura de partilha neste caso de doação e não encontro referencia nenhuma, onde tenho de me dirigir e o que tenho de fazer? (a casa tem perto de 100 anos)

    Agradeço desde já a ajuda que me possa dar.

    Obrigado

    Ana Paula

    • Cara D. Ana Paula Campos,

      Obrigado pelo apoio e reconhecimento!

      Penso ter boas notícias para si! A lei que estabelece a obrigatoriedade de existência de Licença de Utilização data de 1951 e não é retroativa. Por esse motivo, não é suposto o seu imóvel ter licença de utilização. Pode haver exceções que podem ter a ver com alterações profundas à casa (por exemplo, a criação de mais um piso ou um qualquer aumento de volumetria que tenha sido feito legalmente e com recurso a projeto licenciado pela Câmara).

      Regra geral, uma casa que seja anterior a 1951 está isenta de licença de utilização. Para comprovar isso, o melhor é ter na mão uma certidão de registo predial que mostre que a casa já é antiga. Pode também verificar se na caderneta predial algures está escrito que o imóvel é anterior a 1951. Qualquer um destes documentos é a resposta que precisa de enviar para quem lhe pedir a dita licença.

      Por favor, verifique a informação que lhe estou a dar. O melhor sítio para o fazer é a sua Câmara Municipal.

      Espero que esta dica ajude! 🙂

  11. teresa diz:

    Olá boa noite. Estava a pesquisar sobre licenças e caí no seu site onde gostaria, se fosse possível, que me ajudasse.
    Em 2004 meu sogro andou com uma solicitadora a por tudo legal. Desde desse momento começou a pagar o IMI às Finanças quando agora ficou espantado ao descobrir que afinal a solicitadora não tirou as licenças na Câmara.
    Gostaria de saber se vamos ter de tirar tudo de novo e fazer novas escrituras.
    Espero que me possa ajudar.
    Grata pela sua atenção.

    • Cara D. Teresa,

      A primeira coisa que me parece que será importante fazer é ir à Câmara e averiguar se eles aceitam emitir uma certidão de licença de utilização. Se não emitirem essa certidão, então que lhe expliquem o porquê. Se não houver licença de utilização, deve perguntar-lhes logo o que terá que fazer para as obter.
      Se começar a deparar-se com problemas que exigem resolução, então deve novamente contratar um solicitador que a possa ajudar. Não é pelo facto da solicitadora anterior não ter feito o que devia que deve descartar completamente a possibilidade de ter a ajuda de um outro solicitador. Tem é que escolher melhor. Se precisar de ajuda de um solicitador competente, talvez eu possa recomendar-lhe um que trabalha em assuntos dos meus clientes e em assuntos da minha própria família.

  12. Susana Gomes diz:

    Caro Sr. Eliseu,

    Neste momento deparo-me com um grande problema.
    Adquiri uma habitação em finais de 2005 e como é uma habitação já antiga houveram aumentos à mesma efetuados pelo antigo proprietário.
    Uma parte já tem cerca de 100 anos e não há desenhos da mesma, outra parte tem uma licença de construção datada de 1983, uma outra parte tem um aditamento de 1993 e depois existe ainda uma garagem individual com 2 divisões.
    Recebi uma carta da Câmara Municipal a informar que existe um processo de 1997 cujo projeto não foi concluído e exigem que seja apresentado um aditamento ao projeto, mas pedem um sem número de documentos: alvara, projeto de estabilidade, projeto de arquitetura, entre outros.
    Contatei com a Conservatória do Registo Predial que me informei que nessa entidade as informações estão todas corretas.

    O que me aconselha a fazer uma vez que na Câmara Municipal exigem, exigem e não me dão informações concretas.

    Susana Gomes

  13. jorge diz:

    Boa Tarde. Como tantos outros à procura de informações acerca de licenças de habitabilidade encontrei este site que nos ajuda muito e dá uma ideia geral do quanto o caso pode ter diferentes etapas no que diz respeito à legalidade. Eu sou herdeiro de uma casa de 1964, com um aditamento posterior em 1967, mas os meus avós nunca pediram a respetiva licença de habitabilidade/utilização. No falecimento do meu avô e a posterior realização de partilhas houve a necessidade de tratar dessa “papelada”. Então foi um senhor que trabalha diretamente num notário que através da junta de freguesia conseguiu uma certidão a atestar que a casa é de construção antes a 1951. Confuso? Pois, talvez! Mas creio que este é o problema de muitos herdeiros que ficam com a “brasa” nas mãos na altura das partilhas, pois há milhares de habitações antigas e degradadas pós 1951 que apesar de terem projeto de construção, os proprietários nunca pediram vistoria e nos atuais dias, as mesmas casas não têm condições de habitabilidade. Então há umas jogadas a fintar a lei parece. Sendo a meu ver a única solução para dobrar despesas em obras.

    • Caro Sr. Jorge,

      Na realidade, já foi criada aqui uma solução, certo? Se um senhor da junta de freguesia comprova que o edifício é anterior a 1951 … e se não houver nenhuma forma provável de afirmar o contrário, porque não?

  14. Isabel Santos diz:

    Boa tarde,
    A minha questão é a seguinte:
    Vou fazer um empréstimo e dou como garantia a minha casa ,só que eles pendem tantos elementos que fico com algum receio (pendem certidão de teor ,caderneta predial,fotografias do imovel -dentro e exterior,planta de localização,licença de utilização valor do imóvel, se não quero vender o imovel porquê todos eles documentos ???
    O empréstimo é numa empresa particular.
    Gostaria de saber a opinião do Senhor.
    Obrigada

    • Cara D. Isabel,

      Os documentos pedidos são importantes para o seu credor saber se a garantia do empréstimo é boa. Todos os documentos que eles pedem parecem ser razoáveis. Aliás, será até normal eles quererem fazer uma avaliação da casa com una visita ao local.

      Sugiro, no entanto, que não deixe de consultar um advogado ou solicitador para lhe assegurar que os termos do contrato que irá assinar são seguros para si.

  15. victor manuel diz:

    Ex. Senhor Eliseu Mateus tendo contruido uma casa para arrumos i ter obetido licença gostaria se me podia dizer como devo fazer para poder obeter licença de habitaçao a estrutura da casa esta feita por projeto so oque modou foi que eu depois fis devizons i esta declarada nas finanças coumo casa de habitaçao sem mais obrigado i peço desculpa pelos erros mas ja estou fora de pais à 42 anos

    • Caro Sr. Victor,
      Se bem entendi, fez uma casa de arrumos e atualmente tem uma licença de utilização válida mas não para habitação. E se bem entendi, agora a casa está como casa de habitação e o Sr. Victor gostaria de ter a licença de utilização para habitação. Presumo que seja isto, certo?
      Bem … talvez o melhor seja ir à secção de obras da câmara municipal e colocar esta questão. De qualquer forma, antes de ir, pergunte-se a si mesmo se vale mesmo a pena pedir a licença de utilização, ou seja, qual será a vantagem para si de a ter no seu caso específico.
      Se for importante para si, então a câmara municipal vai exigir que cumpra a legislação e regulamentos de edificação para fins de habitação. Espero que as divisões que mandou fazer estejam com medidas suficientes. Eles vão querer uma série de projetos da especialidade (água, eletricidade, esgotos, gás, etc…). É provável que um bom solicitador possa ser a solução para si para o ajudar a resolver todos os detalhes.

  16. Ana Pinto diz:

    Boa tarde.

    Sr. Eliseu,

    estamos com algumas dúvidas e ao pesquisar na net encontrei o seu site. Espero nos consiga esclarecer algumas dúvidas.

    Comprámos um prédio urbano com r/c e 1º andar. Na escritura diz que os antigos proprietários estavam isentos de apresentar a Licença de Utilização, porque conforme caderneta predial o prédio é de 1937.

    Fizemos uma obras de remodelação.

    A casa já tinha água e luz, ambos desligados, pois não eram utilizados aos anos.

    Agora gostaríamos de voltar a pedir os mesmos, mas já nos disseram que tinhamos de ter projecto, etc, etc.

    Não sabemos o que fazer. Será possível um esclarecimento?

    Agradecendo desde já.

    Ana Pinto

    • Cara D. Ana Pinto,

      Um casa anterior a 1951 está isenta de ter licença de utilização porque a lei que implementou a licença de utilização não é retroativa. No entanto, vocês fizeram remodelações. Se as remodelações incluíram aumento de volume, alteração de fachadas, então provavelmente teria que haver uma licença de construção da Câmara Municipal. No entanto, se houve apenas remodelação interior, julgo que essa licença não é exigível por lei.
      Agora depende da vossa situação concreta.
      Se deveria ter havido licença de construção (ou de obras) é natural que depois disso a Câmara vos tivesse dado uma licença de utilização, o que implica que deveriam ter apresentado uma série de projetos da especialidade.
      Se foi apenas obras de remodelação interiores, sem alteração de estrutura, então não me parece legítimo que vos estejam a exigir projetos.
      Veja bem: nem sempre os funcionários que estão à frente dos serviços públicos dizem a verdade. Por vezes, estes funcionários não estão a par do que é a verdade. Por vezes têm má vontade e por vezes alguns até são incompetentes. Por isso, vejam qual é o vosso caso em concreto e, se for o caso, subam na hierarquia desses serviços para obterem o que legitimamente vos deveria ser concedido.
      Se eles afinal tiverem razão, então sugiro que contratem um solicitador ou advogado, de preferência, um que esteja bem conectado com a vossa câmara municipal, ou um qualquer outro que seja da vossa inteira confiança. Esse jurista poderá ajudar-vos a obter a nova licença de utilização e encaminhar-vos para os respetivos profissionais de cada área – técnicos que podem conceber e assinar os projetos necessários exigidos pela Câmara.

  17. George Pereira diz:

    Caro Sr Eliseu

    Gostei muito deste site e pelas informações importantes de ferramentas de orientação! Parabéns

    Aproveito pedir-lhe aconselhamento se possível, sobre uma situação muito complicada em que me encontro.
    Comprei um lote de uma urbanização por um preço muito baixo por não ter a licença de construção. A dona que me vendeu disse na altura que o terreno tinha sido dada pela madrinha mas que não tinha interesse de ficar com o terreno e resolveu vender uma vez que já tinha casa. A dona Garantiu-me e comprovando-me que tudo estava em dia(IMI) Acontece que a dona não me contou a historia toda sobre o que se passava na urbanização antes da compra,infelizmente. Acontece que sinto-me entalado uma vez que a câmara não passa a licença de construção porque o sector onde tenho o lote não está autorizado qualquer construção por ser uma zona protegida pelo instituto de parques naturais. Por trás disto tudo houve corrupção por parte do dono da toda urbanização que vendeu os terrenos ilegais com ajuda de uma funcionaria da câmara local por ter passado licenças a toa sem o conhecimento do presidente da câmara. A empresa que construiu a urbanização que era do próprio dono, faliu. A urbanização não ficou completa faltando passeios e outras infraestruturas. Agora isto está em tribunal por corrupção e parece que não anda para frente. Eu por agora não meti nada em tribunal por enquanto. O que me aconselha a fazer uma vez que na Câmara Municipal não me dão informações concretas e prometem e prometem que a situação irá se resolver. O tempo passa e ainda não pude organizar a minha vida. Que faço para obter a licença de construção uma vez que tenho tudo em dia(finanças)?

    George Pereira

    • Caro Sr. George,

      Obrigado pelo apoio!
      Sugiro que consulte um advogado especializado estes assuntos. O que me está a relatar parece ter contornos muito obscuros (corrupção, eventual burla…).
      O facto de estar tudo declarado nas Finanças não quer dizer (infelizmente é ainda o país que temos) que esteja tudo bem na Câmara Municipal e na Conservatória do Registo Predial.
      A licença de construção depende da Câmara Municipal e apenas deles. Por isso, acho que infelizmente o Sr. George está realmente com esse seu sector da sua vida bastante complicado.
      Sugiro que recolha todas as informações escritas (faxes, cartas, trocas de email, etc…), que se lembre de eventuais testemunhas e que registe no papel tudo o que vier à memória a respeito deste assunto, desde o momento em que conheceu o terreno pela primeira vez. Esses dados poderão ser vitais nas mãos do seu advogado.
      Se puder evitar conflitos jurídicos, faça-o. Mas aconselho mesmo a que recorra a um advogado porque talvez ele o possa ajudar bastante neste assunto.
      Boa sorte!!!

  18. Ariadne diz:

    Boa noite,

    Sr. Eliseu Mateus, desde já muitos parabéns pelo site! Espero que me possa elucidar: pretendo adquirir uma casa de 1970, já tenho todos os documentos necessários, mas descobrimos que a casa não tem licença de utilização mas que já havia sido aberto um processo para esse pedido que foi indeferido (ainda não sei o motivo mas estou em vias de descobrir). Já tenho o financiamento aprovado, no entanto não posso pedir a avaliação nem escriturar o imóvel sem esse documento. Sendo que a casa já tem plantas (exterior, interior, fundações, lote, infra-estuturas, etc…), o que será necessário para obter a licença de utilização? Apenas os termos de responsabilidade dos técnicos? E quanto tempo poderá demorar a emissão da licença (na Câmara de Sintra), uma vez que o empréstimo aprovado tem um prazo limitado…o que é possível fazer para acelerar o máximo possível esta situação? Desde já o meu muito obrigada.

    • Cara D. Ariadne,

      Obrigado pelo incentivo!

      Pois… não haver licença de utilização válida é um problema! Quanto ao crédito, suspeito que vá ter que pedir outro mais adiante. Estes assuntos demoram sempre mais tempo a resolver do que o cidadão pretende.
      O passo a seguir é enfrentar o assunto junto da Câmara Municipal. Haverá que saber o porquê do indeferimento e resolver o assunto. Sugiro a contratação de um bom solicitador ou advogado que tenha boas relações com a Câmara em questão. Não sei o que será necessário. Talvez o que refere, talvez outra coisa qualquer. Poderá entretanto ir à Câmara, pedir para consultar o processo e averiguar o porquê do indeferimento.
      Quanto ao crédito, acho que não se deve preocupar demasiado porque a tendência atual é para os bancos abrirem mais e mais os cordões à bolsa. Não sabemos o que aí vem, mas a tendência provável é que daqui a uns meses o crédito ainda lhe possa ser concedido. Sobre este assunto, sugiro que fale com o banco.

  19. Carlos Alberto diz:

    Boa noite Eng Eliseu,

    Um muito obrigado por esta sua página e pelo conteúdo da mesma. Considero de extrema importância e utilidade.
    Gostaria de colocar uma dúvida que me surgiu no dia de hoje quando fui imprimir a Caderneta Predial de um Imóvel que a minha mãe herdou por falecimento do meu avô. Trata-se de um imóvel descrito da seguinte forma: casa destinada a habitação e comercio construida de pedra, composta de 3 pavimentos (no rés do chão é um espaço comercial, habitação apenas no 1º e 2º). A minha preocupação foi quando vi a seguinte nota em baixo: “Afectação: Prédios não licenciados, em condições muito deficientes de habitabilidade.
    Perante isto não sei o que fazer, pois o mesmo está arrendado e a minha mãe e eu deparámo-nos agora com esta situação!!! Isto significa exatamente o quê? Que temos de fazer? Não temos qualquer ideia se a habitação tem licença, agora que surge esta indicação. Será que isto poderá implicar obras profundas? E será que existem apoios para estas situações?

    Muito obrigado pela ajuda que nos poder prestar e peço desculpa por todas estas questões.

    Com os nossos melhores cumprimentos

    • Caro Sr. Carlos,

      Obrigado pelo reconhecimento!

      No seu caso é importante a seguinte respondermos primeiro à seguinte questão: qual é a data de construção desta casa? Se for anterior a 1951, então não carece de licença.

      Se for posterior a 1951, então, sugiro que se dirija à Câmara e que pergunte sobre o licenciamento deste imóvel. Se tiver licença, então esse assunto ficará parcialmente resolvido. Se a casa fisicamente estiver em más condições, naturalmente o seu inquilino poderá ter razões para reclamar obras. Se for o caso, então o que eu sugiro é que consulte um advogado para saber quais são os seus direitos e deveres quanto às leis de arrendamento. Quanto a apoios, sugiro que consulte a Câmara Municipal. Se houver uma associação de proprietários na sua zona, sugiro que se associe a eles. Se não houver uma associação local, sugiro que se associe a esta associação: http://www.alp.pt/.

  20. Manuel Gouveia Aguiar diz:

    Boa Noite.
    Senhor Eliseu
    Tenho um apartamento que comprei á Caixa Geral de Aposentações em 2006 que não tem licença de habitabilidade por ter sido construído ao abrigo ao artº. 58, do Decreto.Lei 48.953 de 05 de Abril de 1969.O apartamento foi habitado em 1981,a minha escritura de compra diz que não tem licença de habitabilidade por ter sido construído ao abrigo daquela Lei.Assim pergunto. Se eu quiser vender o apartamento posso alegar aquela Lei ou tenho mesmo que requerer a dita licença.Sem mais o meu muito obrigado.Manuel Aguiar

    • Caro Sr. Manuel,

      Se a escritura diz qualquer coisa do “não tem licença de habitabilidade por ter sido construído ao abrigo do Decreto-Lei…”, isso significa que o(a) notário(a), uma pessoa mandatada pelo Estado para fazer cumprir as leis do Estado, afirma que o que a lei determina. Pelo menos isto é o que ocorre teoricamente. Isso significa, objetivamente, que à data da escritura o seu imóvel não carecia de licença de utilização para ser transacionado.

      Agora … será que houve alguma lei posterior que revogasse alguma das disposições anteriores? Quero com isto dizer que este assunto deverá ser esclarecido por um solicitador ou advogado.

      Se souber onde vai ser feita a próxima escritura de venda, poderá questionar esse notário ou conservador se aceita fazer a escritura com esse pressuposto.

      O meu palpite (não passa disso) é que efetivamente este imóvel não irá nunca mais necessitar de uma licença de utilização para ser transacionado, tal como os imóveis anteriores a 1951 que também não necessitam desse documento.

      Peço-lhe que, depois de saber exatamente como é, que nos escreva um comentário em resposta a este meu comentário para ficarmos a conhecer mais esta realidade.

  21. João Miguel diz:

    Boa Noite,

    Muitos Parabéns por este tópico que é de excelente utilidade.

    O meu problema é o seguinte:

    Tenho uma casa em vista na Lagoa de Albufeira em Sesimbra. Segundo me informaram a casa esta “legal” em Sesimbra, Paga IMI, tem electricidade, água, esgotos, nº de porta,… mas não tem licença de Habitação!?

    A casa é anterior a 1985.

    O dono da Casa, que já tem uma certa idade, foi a CMS para solicitar esta licença e lhe foi pedido n documentos que não tem e não sabe como os pode obter (plantas da casa, plano de esgotos,…).

    As minhas perguntas são:
    1.- Sendo esta casa de 1985 tem que se colocar um novo projecto para licenciar?
    2.- Teremos que fazer as alterações que são pedidas nos projectos de hoje?
    3.- Há alguma maneira de comprar esta casa? Exemplo Se comprar o terreno posso fazer a escritura de tudo?
    4. Quais as consequências de comprar apenas o Terreno? Podem pedir a demolição da casa?
    5.- Alguém tem ideia dos custos da documentação (sem obras)?

    Muito Obrigado

    • Caro Sr. João,

      Obrigado pelo incentivo!

      Respondendo às suas questões (por favor, consulte sempre um solicitador ou advogado, antes de tomar as minhas respostas como certas):

      1.- Sendo esta casa de 1985 tem que se colocar um novo projecto para licenciar?
      Sim. Sugiro um solicitador que esteja familiarizado com a Câmara de Sesimbra para o ajudar nesta tarefa e para coordenar tudo.

      2.- Teremos que fazer as alterações que são pedidas nos projectos de hoje?
      É bastante provável. Hoje há leis e regras que não existiam em 1985. Por esse motivo, é natural que possam ter que haver alterações.

      3.- Há alguma maneira de comprar esta casa? Exemplo Se comprar o terreno posso fazer a escritura de tudo?
      Essa é uma boa pergunta! Eu acho que a compra não é impossível. Não se cumpre é o requisito legal de exibir a licença de utilização na escritura. A hipótese que sugere é interessante. Sugiro que consulte o notário que provavelmente irá fazer a escritura para saber se tal é possível e quais as implicações.

      4. Quais as consequências de comprar apenas o Terreno? Podem pedir a demolição da casa?
      Pois … Dependerá do Plano Director Municipal e dos critérios da Câmara quanto a estes casos. Sugiro que consulte a secção de obras da Câmara ou o departamento equivalente.

      5.- Alguém tem ideia dos custos da documentação (sem obras)?
      Este caso implicará uma série de projetos, incluíndo projetos da especialidade. O solicitador que consultar ou contratar para o ajudar poderá dar-lhe a indicação mais correta para o seu caso. Não é um assunto barato. Mas também não há de nenhuma fortuna.

      Resumindo:
      – consulte a Câmara;
      – não se esqueça de ver o que o PDM prevê para esta zona geográfica;
      – consulte/contrate um solicitador que esteja, de preferência, experiente a lidar com esta câmara em assuntos similares;
      – consulte o notário que irá escolher para fazer a escritura.

      Feito isto, se quiser voltar aqui para nos contar a sua experiência, ficaremos todos agradecidos.

      Boa sorte!

  22. Marco diz:

    Boa tarde Sr. Eliseu,

    Estou prestes a comprar uma casa, no entanto tenho algumas dúvidas relativas à licença de utilização/habitação.

    O artigo original da casa é anterior a 1951. Existindo no entanto vários antigos registados nas finanças até chegar ao artigo de hoje.
    Num desses artigos refere que existiram obras. Parece também evidente que a volumetria da casa não é a original. Ou seja, que houve obras de ampliação posteriores a 1951.

    A casa sofreu obras de remodelação em 2009 tendo sido passada uma licença de obras pela câmara municipal (existe caderno de obra).

    No entanto, a casa não possui licença de habitabilidade/utilização.

    O atual proprietário iniciou diligências junto da câmara municipal para pedir a licença de habitação ou a declaração de prédio anterior a 1951. Mas o processo poderá ser algo demorado.

    Para efeitos de escritura de compra e venda, neste momento tenho uma declaração das finanças que é suficiente para realização da escritura.

    No entanto, que problemas posteriores poderei ter para obter a licença de habitabilidade/habitação e que custos poderá acarretar?
    Ex: necessidade de projeto, estudos, projetos de especialidades, licenciamento, etc…

    Muito obrigado!

    Cps,
    Marco

    • Caro Sr. Marco,

      Li com atenção o que escreveu e entendi perfeitamente o seu dilema.

      Não tenho grande reserva de que consiga fazer a escritura sem a licença sendo a casa anterior a 1951. No entanto, o que me refere – alteração de volumetria, processo de obra metido na Câmara, etc.. – faz-me pensar que o relacionamento deste imóvel com a Câmara está a ser um assunto por resolver e por concluir.

      O Sr. Marco não sabe o que o futuro lhe reserva e não sabe se, no futuro, a Câmara não o poderá incomodar relativamente a este processo pendente.

      A verdade é que um imóvel que é anterior a 1951 não carece, à partida, de licença de utilização para ser vendido. Mas se o imóvel for alterado poderá haver uma interpretação de que já se trata de um imóvel diferente. Se esta interpretação não fosse possível, então qual seria o propósito de emitir licenças de utilização para este tipo de imóveis?

      A experiência mostra que assuntos burocráticos mal resolvido mais tarde ou mais cedo podem dar problemas…

      Dito isto, o que eu recomendo é que vá à Câmara Municipal à secção de obras (ou equivalente) e que pergunte como está o processo. Poderá saber qual é o custo estimado da conclusão do processo e que tipo de projetos e adaptações serão necessárias. Talvez deva contratar depois um solicitador que esteja familializado com esta Câmara para o ajudar a concluir tudo. Tudo isto somado tem um custo. O que poderá fazer é propor ao atual proprietário a dedução de todo este custo do preço atual que ele está a pedir. Ou então, se o valor já está baixo, pedir um desconto mais leve que o compense de todos os custos futuros de legalização da obra que entretanto já foi feita.

      Peço-lhe o favor, se possível, que nos dê feedback sobre qual foi a sua decisão e eventualmente qual foi o custo estimado para legalização para que possamos todos aprender um pouco mais sobre este assunto.

      (Tenha em consideração que o que escrevi acima não substitui o aconselhamento jurídico que deve sempre ter quando está a tomar decisões importantes. Esta é a minha opinião, baseada no bom senso e na minha experiência nesta área e, em nenhuma circunstância deve confundi-la com aconselhamento jurídico.)

  23. Vânia diz:

    Boa tarde Sr. Eliseu
    O meu senhorio mostrou-se interessado em vender-me a casa onde habito, acontece que esta não tem licença de utilização o que desde já me deixou renitente. Não tenho certeza de qual a dada de construção da mesma, mas pelo que me dizem deve ser por volta de 58. Algumas pessoas que me informaram dizem que para não carecer de licença de utilização tem que ser anterior a 1951, mas o meu senhoria diz que no local onde é (concelho Sintra)e de acordo com o Regulamento Municipal de Urbanização e Edificações do Concelho de Sintra essa data é 1962. Estou com duvidas porque ninguém é capaz de me dar uma resposta concreta.
    Conseguiria esclarecer-me? Obrigado pela atenção

    • Cara D. Vânia,

      Aconselho a ter muita prudência pois, embora a escritura da compra da casa não seja absolutamente impossível sem licença, a verdade é que, mesmo que adquira a casa irá estar a adquirir um problema. Estou a partir do pressuposto de que a casa não está ao abrigo de alguma exceção à obrigatoriedade de licença de utilização.

      Nestes assuntos a minha sugestão é sempre a consulta de um solicitador ou advogado. Sabe que, para às vezes se poupar umas dezenas de euros, pode estar-se a arriscar dezenas de milhares desses mesmos euros. 🙂

      Pode ainda ir à Câmara e lá obter todas as informações sobre o prédio e sobre a fração. Para saber sobre a eventual escritura, sugiro que se dirija ao notário da sua preferência.

      Se pensa financiar a casa com recurso a crédito bancário, acho que pode esquecer o assunto da compra se não houver licença e a casa for posterior a 1951 e não houver nenhum enquadramento de exceção para a sua casa em concreto.

      Boa sorte para este assunto!

  24. Paulo Sousa diz:

    Olá!

    Desde já muito obrigado pela página que acho útil e um ato altruísta que admiro.

    A minha pergunta é a seguinte, vou vender um apartamento e estão-me a pedir o original, (a notária diz que a cópia não serve) do alvará de licença de utilização da C.M. Sintra, gostava de saber se me fornecem esse documento na hora e quais as taxas envolvidas no pedido à secção de urbanismo.

    Atentamente, um abraço!

    • Caro Sr. Paulo,

      Efetivamente a cópia da licença não é, segundo da minha experiência, suficiente. Relativamente a como a Câmara de Sintra funciona, não lhe posso dar certezas. Profissionalmente eu movo-me mais no Concelho de Oeiras, Lisboa, Cascais e, das últimas vezes que fiz vendas no Concelho de Sintra os clientes tinham o original e não foi necessário recorrer à Câmara. Quando faço uma angariação, vejo sempre se existem documentos originais e, se não existem, trato logo disso para não haver aflições depois. Mas, de qualquer modo é compreensível que os particulares possam não dominar estes detalhes.

      Por isso, se os conselhos que eu lhe vou dar agora não se aplicarem ao seu caso, o melhor é ir direto à Câmara de Sintra e pedir imediatamente uma certidão, demore o tempo que demorar.

      E as minhas sugestões são as seguintes:
      – se tiver a cópia certificada da última escritura de compra do imóvel, é muito provável (muito mesmo) que lá conste a licença de utilização. Esse documento costuma ser suficiente para mostrar à notária na hora da escritura;
      – É provável que um vizinho seu tenha uma licença que também se aplica à sua fração;
      – Não me parece ser este o caso, mas por vezes a licença pode estar descrita na certidão de registo predial. Se assim for, os notários costumam aceitar essa informação como suficiente para provar que a licença existe;
      – Por vezes, as empresas que gerem o condomínio têm acesso a uma pasta na qual está incluída uma cópia certificada da licença de utilização.

      Se nada disto se aplicar ao seu caso, tal como referi, então não perca tempo e vá direto à Câmara. Se tiver muita pressa de obter a dita certidão de licença, explique ao funcionário as suas razões e peça-lhe ajuda. Não é garantido que ajude, mas não fará mal pedir.

      Se não conseguir a licença a tempo, então a melhor saída para isto será adiar a escritura. Se tiver que ser e não houver outro remédio, quanto mais rápido tomar a decisão de adiar, menos mau é para todos os envolvidos.

  25. Manuel Gouveia Aguiar diz:

    Sr, Eliseu o assunto que trago hoje aqui, parece-me um bocado melindroso e por isso o descrevo.A minha mulher, agora com 73 anos nasceu numa casa muito antiga que pertencia á s/mãe.Com a morte desta calhou á filha e verificá-mos que aquela casa está integrada numa outra, onde também vivia uma família e as duas formam um propriedade indivisa, tendo a minha mulher 1/3 e o outro 2/3.As paredes exteriores são construídas em pedra mas todo o interior é madeira, já com mais de um século, por isso apodrecida. Queria fazer obras de conservação para evitar que o telhado comece a cair, mas o dono da outra parte diz que ele não vai gastar ali um cêntimo. E a pergunta é: poderei fazer obras na minha parte sem que o outro leve a mal? A parede que divide as duas casas é em madeira como já disse e está a suportar o telhado,se apanha mais humidade apodrece e o telhado dos dois vai ao chão e assim uma casa habitável passa a ruínas porque o outro não gasta ali dinheiro e como é indivisa, se fizer obras estou também a valorizar o bem do outro. Isto aumenta o IMI e aqui vai surgir o problema com o vizinho.Se houver alguma forma de resolver isto, agradecia me informasse. Sem mais, o meu muito obrigado. Manuel Aguiar

  26. Nuno Carvalho diz:

    Boa Noite Sr.Eliseu ,

    antes de mais os meus parabéns pela iniciativa , nos tempos que correm é difícil de encontrar algo como o seu site.

    O meu contacto é no sentido de saber como é que consigo fazer uma Ficha técnica de Habitação , a minha casa so teve a licença de habitação aprovada em 2005 e segundo a lei tudo o que for a partir de Agosto de 2004 terá que ter a referida FTH para poder vender a casa , não me fazem uma nova escritura sem esta FTH.
    O problema é que não sei onde me posso dirigir para mandar fazer a referida FTH pois na camara também não têm pois o construtor na altura da venda(ano 2000) não precisava de mandar fazer a ficha técnica.

    Obrigado desde já pela sua ajuda.

    Cumprimentos

    Nuno Carvalho

    • Caro Sr. Nuno Carvalho,

      Obrigado pelo reconhecimento! 🙂

      O meu conselho é o seguinte: dirija-se à Câmara Municipal à secção de obras (ou equivalente) e explique aos funcionários o seu caso. Peça-lhes a referência de um engenheiro civil que esteja lá inscrito e que esteja capacitado para se responsabilizar por Fichas Técnicas de Habitação (FTH).

      Peço-lhes olhos nos olhos e mostre-lhes os papeis da marcação de escritura e tudo o que for necessário para os convencer a darem-lhe esta ajuda.

      Identificado o profissional, dirija-se a ele e peça-lhe que elabore a FTH “para efeitos da escritura”. Lembre-se que “o ótimo é inimigo do bom”.

      Onde é que é localizado o seu imóvel? Se for na Grande Lisboa, talvez eu possa ajudá-lo.

      Em qualquer dos casos, desejo-lhe boa sorte!

  27. Marlene Palma diz:

    Boa tarde,

    E quando a construção é ilegal (zonas AUGI), como obter esta licença para efeitos de venda?
    Obrigada.

    • Cara D. Marlene,

      Uma zona AUGI irá sempre ter uma atenção muito especial da respetiva Câmara Municipal. A ideia é legalizar estas zonas. No entanto, para se obter a licença de utilização é necessário que os edifícios tenham determinadas condições, caso contrário a Câmara iria por vezes passar licenças para edificações que até poderiam ser perigosas, o que não faz sentido.

      Sugiro que contacte a Secção de Obras (ou equivalente) da Câmara Municipal. De certeza que eles têm as respostas que procura. Afinal são eles os responsáveis por estes processos de legalização.

  28. Pamela diz:

    Olá!

    Desde já muita obrigada pela página que acho útil mesmo para estrangeiros!
    Parece-me que todo o que tenha que ver com as licenças de utilização torna-se rapidamente muito complicado.

    Estamos interessados na compra de uma casa que tem ums 80 anos, mais que foi reformada nos ultimos 10 anos. O meu entendimento é que com as reformas significaria que uma licença agora é necessária e que o propriétario deve ter essa licença.

    Embora, há ums 3 anos, o actual proprietário construiu um anexo com uma garagem y uma cozinha (então com modificação do volume original). Jà na Câmara Municipal nos disseram que o anexo teve complicações e aparentemente uma licença nunca foi emitida para o anexo. (Mais, não sendo os proprietários, a Secção de Obras não quis fornecer uma cópia da documentação ).

    A nossa preocupação é que a licença presentada para a escritura seja aquela de antes da construção do anexo. Para mais complicaçoes, parece que o proprietário fiz mais obras (sem licença), ficando a cozinha com ums 10 m2 de mais do que existe nas plantas da casa. Tinhamos planejado fazer umas obras que vão precisar de licença, e não queremos que a CM disse ‘a sua casa não é legal’!

    SE concluirmos um acordo para comprar a casa, vamos ter um advogado para fazer o contrato de promessa e a escritura. Das respostas mais acima, compreendo que podemos fazer ressalvas para protegermos antes da escritura. Mais, acho que seria melhor ter uma imagem clara da situação antes de concluir o negócio com o vendedor.

    O fato de ter certeza (o não) sobre a situação da licença podería também ajudar na discusão do preço. A venda faria-se entre particulares (sem agente imobiliário). O nosso advogado podería fazer as pesquisas, mais à um preço… Ha outra forma de obter um certidão da licença o outro documento que possa esclarecer a ‘legalidade’ do famoso anexo??

    Obrigada desde já pela sua ajuda

    Cumprimentos

    Pamela

    • Cara D. Pamela,

      É gratificante saber que este site é útil! Obrigado pelo reconhecimento.

      Pelo que me descreve, a Pamela já está a fazer um excelente trabalho relativamente à compra desta casa.

      Em Portugal há muitas construções clandestinas. Não é nenhum drama desde que não hajam denúncias e desde que essas construções não sejam prejudiciais para o ordenamento do território ou estejam a prejudicar alguém em conceto. Não é drama, mas é sempre um risco!

      Ou seja, pelo que descreve a Pamela considera a possibilidade de correr o risco de comprar o imóvel mesmo com essas construções ilegais.

      Ora, o risco pode ter traduzido em euros. Quero com isto dizer que, se achar que o risco que está a correr ao comprar a casa é grande, então talvez possa tentar negociar com o proprietário um desconto no preço que esteja de acordo com esse risco.

      No entanto, tenha em atenção de que poderá eventualmente a concorrência de outros potenciais compradores. Os compradores esquecem-se frequentemente que numa compra podem não estar sozinhos… Podem haver outros potenciais interessados na mesma propriedade.

      Só a Câmara Municipal pode esclarecer sobre a legalidade do anexo. Se estiver legal constará do processo. Se não constar do processo, então é provável que não esteja legal.

      Será que por não estar legal terá que ser demolido? Se assim fosse, teríamos que demolir uma percentagem substancial do nosso imobiliário… 🙂

      Poderá acontecer que a Câmara vos dê a possibilidade de legalizar o que não consta do processo. É uma questão a estudar!

      Há uma espécie de tolerância que as autarquias têm relativamente quanto a estas ilegalidades. Eu sei que é estranho para um estrangeiro, principalmente se for de um país mais organizado e desenvolvido do que Portugal. Mas é assim… é Portugal, um país latino que entende a lei de uma forma própria, com muito bom-senso à mistura…

      Sugiro que concentre o seu esforço de pesquisa na Câmara Municipal. Tente entender se para a Câmara as construções adicionais (anexos, etc…), naquela zona são consideradas um “alvo a abater”, ou se há tolerância quanto a elas.

      Se planeia fazer obras posteriores, então a legalização do que não está no processo da Câmara poderá ser apenas mais um custo a contabilizar. Pode acontecer que a Câmara diga que isto ou aquilo deverá ser alterado ou até demolido. Só eles podem deliberar sobre este assunto.

      Um advogado que esteja familiarizado com esta câmara municipal e com este tipo de assuntos e que, naturalmente, seja da vossa confiança, poderá ajudar bastante. Se eu estivesse no seu lugar não tomaria grandes iniciativas sem primeiro me aconselhar com o advogado.

      Parece-me que a Pamela está no bom caminho.

      Boa sorte!

  29. João Florindo diz:

    Boa noite Sr. Eliseu.

    Antes de mais os meus parabéns pela iniciativa de criar este site, que ajuda e esclarece muita gente.

    Solicitava-lhe ajuda orientação no seguinte.

    Adquiri recentemente um terreno com uma habitação na fase final de construção, no caso da habitação faltava a ligação à rede de luz/água/esgotos e os acabamentos interiores.

    Tenho uma licença especial para acabamentos por parte da Câmara que expira no próximo dia 28/02/2014, contudo acho que não vou conseguir finalizar a habitação até essa data.

    Já perguntei na Câmara e não passam outra licença de acabamentos,a minha questão é se é possível emitirem a licença de utilização após a data em que expira a licença especial de construção, ou seja após 28/02/14.

    • Caro Sr. João,

      Para mim parece-me óbvio que a Câmara terá que passar a licença de utilização se a casa reunir todos os requisitos legais para esse efeito.

      Qual seria a alternativa? Negar a licença? Com que pretexto?

      Se tiver dificuldades de comunicação com a Câmara, tente encontrar um solicitador (ou advogado) que esteja muito familiarizados com eles. Vai ver que a resposta será diferente.

      Boa sorte!

  30. Lurdes leitão diz:

    Desde já agradeço ser atendida.
    Meu filho comprou uma casa que tem licença de utilização de 1947 como habitação.1987,tem uma vistoria para propriedade horizontal que ldá autorização que seja mas refere que está funcionar na fração comprada pelo meu filho ilegalmente um escritório visto ter sido construído para habitação.em 2010meu filho compra e estácomo serviços.os condóminos prometem dar autorização para habitação.agora já não querem dar porque lhes interessa que lhes seja paga mais permilagem A única licença de utilização que existe éque vem mencionada na compra é aque se refere aque é habitação.agora vão pôr ação tribunal contra meu filho dizendo que está a habitar indevidamente.Que fazer?licença é só aquela,e é dê habitação.planta nunca foi mudada e é habitação.obrigada se me responder.

    • Cara D. Lurdes,

      O Regime Geral de Edificações Urbanas (RGEU) foi publicado e 1951. Essa licença de 1947 é para mim um mistério. Tem a certeza de que se trata de uma licença de utilização?

      Neste caso em que já parece haver litígios a minha única recomendação é que contrate um advogado ou solicitador tão brevemente quanto possível.

  31. Berta Silva diz:

    Boa noite Sr. Eliseu
    Desde já muito agradecida pela sua iniciativa, em ajudar dentro do seu conhecimento.
    Pretendo comprar um imóvel de retoma de Banco, já vi o imóvel, interessa-me, coloquie proposta mas com ressalva que estaria dependente da licença de utilização. O vendedor já está a tentar saber na Câmara se existe a tal licença ou não.
    No entanto, pelo que percebi, ao ler os cados apresentados, no caso de Obras, nova licença é exigida.
    Coloco as seguintes questões:
    1. Como é que eu sei se a Licença foi passada em função do que existe agora? (No seu exemplo de cima referem: conforme ficha anexa…será através dessa ficha? Será essa ficha a planta da casa?
    2. Que documentos devo exigir para me precaver, para além da licença de utilização, de forma a não ter problemas futuros? Acha necessário exigir: Projeto inicial + Licenciamento de obras futuras + planta de localização, FTH, certidão de teor, ou outros….

    O meu medo é adquirir o prédio e depois ao pretender ligar a luz, água, gás e esgotos, ou até pretender vender, ter problemas, por falta de não ter os documentos legais e atuais.

    • Olá bom dia!

      Para ter mais certezas de que não vai ter problemas, recomendo que se dirija à Câmara e que peça para consultar o processo do imóvel. Se tiver dúvidas, peça para falar com o técnico responsável pela área.

      Relativamente a licenças de utilização apenas a Câmara lhe poderá causar problemas no futuro, desde que você tenha na mão uma certidão de licença de utilização.

      Para as questões que me coloca, eu teria que saber muitos mais dados para lhe poder responder. O passo mais direto e simples a dar é ir à Câmara e perguntar-lhes a eles em função do imóvel que é.

      Quanto a restantes documentos, os importantes são os que o notário exigir. Caderneta predial, registo da conservatória predial são dois exemplos seguros do que é necessário. Se tiver que os interpretar, sugiro que vá mesmo ao cartório e lhes pergunte se está tudo bem.

      Quando digo cartório, também posso dizer conservatória predial ou balcão Casa Pronta. O sítio onde fizer a escritura será o seu aliado na defesa da legalidade da compra que vai fazer.

      Se tiver dúvidas, sugiro que contrate um advogado ou solicitador para acompanhamento de todo o processo.

      Lembre-se de que o barato por vezes pode sair extremamente caro. Não facilite!

      Boa sorte!

  32. f silva diz:

    Boa noite sr Eliseu desde já os meus parabéns pela forma esclarecedora como partilha a informação.
    Se possível agradecia a sua ajuda na seguinte situação, estou neste momento em processo de aquisição de um imóvel de uma entidade bancaria, a questão é que após aprovação do crédito e quando se iria partir para a assinatura do CPCV foi me indicado que ainda não foi pedida a licença de habitação (2ª via) junto da camara uma vez que o imóvel é do banco e tudo muito demorado a minha questão é se será possível ser eu próprio a requerer na camara uma copia da licença.
    Agradeço desde já a disponibilidade
    Filipe silva

    • Caro Sr. Filipe,

      A resposta é sim! Essa segunda via é na realidade uma certidão de licença de licença de utilização. Se a casa tiver mesmo uma licença válida, qualquer pessoa pode ir à Câmara pedir uma certidão. Não sei se alguma câmara municipal poderá levantar problemas por não ser o próprio a pedir a certidão. Pela minha experiência, a certidão de licença de utilização é normalmente tratada como um documento público de acesso a qualquer cidadão ou entidade que a requeira.

  33. filomena diz:

    comprei casa com anexo e logradouro depois pedi o destaque do anexo e um pequeno logradouro(79m2 no total) que foi aceite pela camara. quando comprei Tinha licença de habitação da casa e anexo depois vendi a casa com a mesma licença e agora não me deixam vender o anexo usando a mesma licença alegam que o artigo já não é o mesmo mas na escritura da casa já não o era, o anexo já não tem condições de habitab..agora pedem que vá a camara pedir nova licença mas para lote de construção o que vai desvalorizar muito e leva cerca de 3 meses será que não posso mesmo usar novamente a licença porque o senão é so o numero do artigo.idade dos predios 1969.

    • Cara D. Filomena,

      Este assunto tem mesmo que ser resolvido com a Câmara Municipal. Se tiver problemas, sugiro que procure um solicitador ou advogado que tenha experiência a lidar com a Câmara (de preferência), e peça-lhe que a ajude.

  34. Nuno carvalho diz:

    Caro Eliseu

    No caso de possuir uma fotografia aerea militar de 1950 , portanto , anterior a 1951 , significa que perante a camera , poderei reconstruir uma casa .
    Neste momento a casa esta em ruinas e insere se numa zona protegida.

    Obrigado

    Nuno carvalho

    • Caro Nuno Carvalho,

      Em teoria, poderá reconstruir porque existirá uma prova inequívoca em como o imóvel existia antes da lei que definia a necessidade de licenciamento. (Por favor, verifique com um jurista da sua confiança se isto é mesmo assim.) No entanto, como diz, a zona é protegida. O melhor mesmo é ir à Câmara Municipal e conferir com eles que realmente pode reconstruir. Em última análise a Câmara Municipal é a entidade responsável por este assunto.

      Boa sorte!

  35. Ângela Martins diz:

    Caro Eliseu Em 2002 fiz um empréstimo para construção, mas não foi suficiente para acabar a mesma, com o passar dos anos fui fazendo o que podia para acabar a casa mas as coisas não estão fáceis e precisava de vender a casa mas não tenho a licença de habitabilidade . Disseram me que para a ter tenho que acabar a casa mas o problema é mesmo a falta de dinheiro para acabar senão não a vendia .Há outra forma de resolver esta minha situação? Obrigado pela disponibilidade.

    • Cara D. Ângela,

      É verdade que para vender a casa necessitará da licença de utilização. Para a obter tem a casa tem que cumprir uma série de requisitos técnicos e legais que depois têm que ser verificados pela Câmara Municipal.

      Poderá vender o terreno com essa casa inacabada. Será a venda de um terreno para construção. O facto de lá ter uma casa inacabada não impede a venda de um terreno.

      O problema poderá ser o valor que lhe irão querer dar pelo imóvel. Os compradores estão muito atentos às dificuldades dos proprietários. Já ouviu aquela expressão “com a corda ao pescoço”? Confesso que não gosto nada dessa expressão. Mas ela reflete uma cultura muito presente no nosso mercado. Uma casa inacabada para venda é muito reveladora de dificuldades financeiras, o que a coloca a si numa posição fraca do ponto de vista negocial.

      A procura por um imóvel assim dependerá muito da excecionalidade da localização, por exemplo. Se for uma localização fantástica poderá, mesmo assim fazer um bom negócio devido à elevada procura.

      Na minha atividade de angariação e mediação imobiliária, esta é uma daquelas situações nas quais costumo aportar valor para os clientes devido alguma criatividade e pensamento “fora da caixa”. Neste caso há que ser criativo e atrevido! Por exemplo, já lhe ocorreu abordar empresas de construção e remodelação para lhes propor sociedade? Essa empresa poderia fazer a obra que falta e tratar do licenciamento sem lhe cobrar dinheiro. Após a venda, uma parte do dinheiro seria para si e outra seria para a empresa. Contratualmente, um advogado experiente pode perfeitamente acautelar os direitos de ambos sem grande dificuldade. Esta é apenas uma das soluções que me ocorre. Outra é, lentamente ir terminando a moradia e pedir o respetivo licenciamento. Mas se me diz que não tem dinheiro, talvez a solução de propor sociedade a alguém que possa financiar o que falta seja a melhor. Uma empresa de obras teria, à partida, uma motivação forte – vender a obra! 🙂

  36. Joaquim Fernandes diz:

    Caro Sr. Eliseu Mateus. Desde já agradeço a sua disponibilidade de ajuda e de solidariedade. A minha questão é a seguinte, caso saiba responder: Em 2011 adquiri um apartamento no 6,º andar esquerdo em Ermesinde e que tem a designação Fração AH. Nos papeis que me entregaram existia uma planta (tamanho A4) do 6.º andar, meio apagada e onde o meu apartamento aparecia cortado a meio. Em 2014, numa reunião de condóminos, reparei que o administrador era portador de todas as plantas do prédio e pedi para tirar uma cópia legível do 6.º Andar. Reparei que na planta surgia o 6.º Direito como sendo a Fração AH e o meu apartamento designado pela Fração K, reparei também que, o meu andar, 6.º Esquerdo, é menor em tamanho que o 6.º Direito, no entanto e, embora sendo menor, tem uma permilagem maior que o 6.º Direito. Reparei também, ao ver a minha Caderneta Predial, que, na descrição do mesmo, consta 2 quartos, uma sala, uma cozinha 1 WC, 1 hall, e uma despensa, despensa essa que fisicamente no apartamento não existe. Ao olhar para a planta, o único apartamento que tem despensa é o 6.º Direito e designada na planta com o n.º 6 na legenda dizendo que o n.º 6 é a despensa. Tudo indica que há registos errados destes dois apartamentos e que os mesmos estão trocados. Pergunto: como corrigir este erro? pois estou a ser prejudicado, nas quotas, nas contas para obras e, quando acabar a isenção de IMI, vou ser também penalizado, pois vou pagar o IMI do Andar maior. Há ainda outros problemas, pois o lugar de garagem e quarto de arrumos, também estão trocados pois pertencem à fração AH.
    Desde já agradeço a disponibilidade

    • Caro Sr. Joaquim Fernandes,

      Se o que comprou legalmente não corresponde ao que fisicamente está a ocupar, deverá a meu ver recorrer a um advogado que o ajude a regularizar a situação, mesmo que isso signifique trocar fisicamente de apartamento com o seu vizinho.

      O advogado poderá ajudá-lo a analisar toda a documentação, a constituição da propriedade horizontal, a caderneta predial, etc… de modo a apurar se houve esse erro.

      Se não houve esse erro e a caderneta predial não corresponde ao que existe fisicamente, o que sugiro é que preencha o Modelo 1 das Finanças para regularizar as informações que a Autoridade Tributária tem. Para isto sugiro que se dirija às Finanças e, se tiver dificuldades, que recorra a um advogado ou solicitador para o ajudar.

      Quanto ao condomínio, a permilagem está atribuída na descrição genérica do prédio. A cada letra corresponde uma permilagem. É sobre essa permilagem que deverá pagar as suas quotas, a não ser que em assembléia o condomínio tenha decidido outra fórmula. Por favor, verifique esta informação com um advogado! Talvez possa ser útil falar primeiro como o administrador atual.

      Sugestão derradeira: não tenha constrangimentos em recorrer a um jurista para o ajudar em assuntos jurídicos. As pessoas têm por vezes a tendência de não pedir essa ajuda e a confiar na sorte…

  37. Sandro Rodrigues diz:

    Caro Senhor Eliseu,
    Desde já os meus sinceros agradecimentos, pelo seu magnífico trabalho.
    As questões que tenho a pôr, são as seguintes:
    Recebi um imóvel por doação do meu pai, ele tinha licença de habitação, ficha técnica da casa, como foi a 1ª transmissão, tinha também a certidão das infra-estruturas, tudo passado em nome dele, pois era ele o proprietário do imóvel.
    Agora que passou para meu nome, vou ter de tirar também esses documentos em meu nome?
    Pois daqui a algum tempo, posso ter de vir a vender o referido imóvel.
    Ou será que os documentos originais é que tem valor (os que estão em nome do 1º proprietário, o meu pai)?
    Terei também de fazer algum registo na Conservatória do registo Predial, em meu nome?
    Será que por ter sido uma doação, não tenho direito a isenção de IMI?
    Desculpe tantas ?
    Cumprimentos, Sandro Rodrigues,

    • Caro Sr. Sandro Rodrigues,

      Obrigado!

      O imóvel transmite-se para o seu nome através de uma escritura de doação. Essa escritura é normalmente feita por um notário, por um conservador ou por um advogado.

      Presumo que essa escritura já tenha sido feita e assinada por si e pelo seu pai. Nos dias de hoje, o registo na conservatória do registo predial é normalmente tratado pelo próprio notário, conservador ou advogado. Sugiro que verifique com ele (ou ela).

      Deverá também assegurar-se que as Finanças são informadas sobre essa doação.

      Sobre a eventual isenção, suspeito que não seja possível no seu caso. Deverá perguntar nas Finanças quando lá for, ou colocar a questão ao advogado.

      A razão da minha suspeita é o que está escrito nesta página:

      https://www.portaldasfinancas.gov.pt/de/ajuda/DGCI/FAQEntregISIMI.htm#lnkIsenIMI_4

      Algures nesta página pode ler-se:

      “Quais os prédios que podem beneficiar desta isenção?
      Os prédios ou parte de prédios urbanos construídos ou adquiridos a título oneroso para habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar e que sejam afectos a esse fim no prazo de seis meses pelo sujeito passivo.”

      Como a doação não é uma aquisição a título oneroso, parece-me que não será elegível para isenção.

      No entanto as leis em Portugal estão sempre a alterar-se e poderá haver algum detalhe na minha “interpretação” que não seja a mais correta. Para isso existem os advogados ou os funcionários dos vários serviços para nos informar.

      É importante sabermos que lugar ocupamos e que lugares não devemos ocupamos. Como diria o povo, “cada macaco no seu galho”. 🙂

  38. Daniel Morais diz:

    Boa tarde sr. Eliseu Mateus, aproveito desde já para elogiar o trabalho que tem desenvolvido, no site, através do esclarecimento de dúvidas.
    Gostava de lhe colocar algumas questões, nomeadamente:
    – as casas novas, que ainda não tiveram qualquer comprador, têm de ter obrigatoriamente licença de habitação antes de ser iniciado o projecto de construção ou são feitos a posteriori?;
    – Uma casa que já tem licença de habitação inicialmente, após ser vendida, tem de ser feita algum tipo de alteração a essa mesma licença?;
    – A licença é um documento obrigatório para a escritura da casa? Os banco rejeitam o empréstimo sem esse documento?;
    – Por estar dentro da matéria abordada, faço lhe uma ultima questão, hoje em dia verifica-se situações de prédios novos sem licença de habitação emitidos e que ficam embargados pela não emissão da câmara municipal?

    cumprimentos,
    Daniel Morais

    • Boa noite,

      Obrigado!

      Respondendo às suas questões:

      – as casas novas, que ainda não tiveram qualquer comprador, têm de ter obrigatoriamente licença de habitação antes de ser iniciado o projecto de construção ou são feitos a posteriori?

      A sequência é a seguinte: primeiro tem que haver a licença de construção, a casa é construída e só depois pode ser atribuída a licença de utilização. A casa só pode ser vendida com licença de utilização, salvo eventuais exceções.

      – Uma casa que já tem licença de habitação inicialmente, após ser vendida, tem de ser feita algum tipo de alteração a essa mesma licença?

      Não.

      – A licença é um documento obrigatório para a escritura da casa? Os banco rejeitam o empréstimo sem esse documento?

      Exatamente.

      – Por estar dentro da matéria abordada, faço lhe uma ultima questão, hoje em dia verifica-se situações de prédios novos sem licença de habitação emitidos e que ficam embargados pela não emissão da câmara municipal?

      Pode ocorrer.

  39. Cristiano Lopes diz:

    Bom dia caro Eliseu,

    Tenho um problema que precisava da sua ajuda,
    tenho um imovel que foi herdado do meu avô e segundo a caderneta predial que tenho o imovel não tem licença de habitação.
    a minha duvida é, a casa foi comprada em 1972 e ja tinha sido vendida antes a 2 pessoas. a licença poderá estar em nome desses proprietarios?
    ainda por cima a rua poderá ter trocado de nome ao longo dos anos isso poderá complicar?
    o que me aconselha?

    Obrigado

    • Caro Sr. Cristiano,

      Aconselho a ir à Câmara Municipal com a documentação que tiver sobre a propriedade. Só na Câmara lhe poderão assegurar que a casa tem, ou não tem, licença de utilização.

      As licenças de utilização não é suposto estarem em nome dos proprietários.

  40. Jorge Saco diz:

    Caro Eliseu,

    Muito Obrigado por todo o conteúdo gratuito e por toda a informacao, toda ela relevante. Deveras um site fantástico.

    Tenho andando a ver uns videos no youtube sobre a construcao (com as proprias maos) de uma quinta/rancho, tudo sustentável, ecológico, hippie 😛

    Como um jovem de 27 anos emigrado, o sonho de comprar uma casa num centro urbano é quase inalcancável. Venho perguntar o que seria mais fácil comprar um terreno numa zona rural já com habitacao (em cacos ou ainda de pé); o que significaria que já tem uma licenca de habitacao. Por outro lado comprar um terreno apenas sai mais barato inicialmente, mas pergunto-me o quao facil será arranjar uma licenca de habitacao posteriormente?

    O meu muito obrigado.

    • Caro Jorge,

      Obrigado pelo reconhecimento!

      Comprar um terreno com uma ruína pode ser uma boa ideia, de preferência se essa ruína for anterior a 1951. Se conseguir fotografias antigas sobre como a casa era anteriormente, ainda melhor porque assim praticamente nada o impede de fazer a reconstrução. No entanto, deverá consultar-se sempre na Câmara Municipal sobre a viabilidade dessa reconstrução. Sempre achei que comprar um terreno e construir não é coisa para leigos. Poderá ser, mas se tiver peritos a ajudar nessa aventura. Em termos de custos, se não souber o que está a fazer, entre licenciamentos, demoras, construção, etc… a coisa pode ficar feia. A chave é saber o que se está a fazer. Informação!

  41. Luís diz:

    Boa noite.
    Desde já parabéns pelo seu site.
    Se possivel, poderia tirar-me umas duvidas?
    Eu tenho uma habitação iniciada a contrução em 2004. Agora, está basicamente pronta, faltando por a louça num quarto de banho e nos outros 2 está parcialmente. Cozinha sem nada, quartos vazios e sem ainda os armarios embutidos, garagem ainda sem portão, enfim uma casa quase concluida. No exterior iniciei há 2 anos o muro e calçada. Como tinha que ligar ao saneamento camarario, pedi autorização para a respetiva ligação, senão teria que destruir a calçada e muro posteriormente (nota: o tubo cruza da estrada para dentro do meu recinto, mas nem está ainda ligada aos tubos da casa. No muro tb pus as caixas do gas, agua e eletricidade. A casa como é obvio não tem licença para habitar ainda, não tem eletricidade (ainda não pedi a ligação eletrica) nem pedido sequer de vestoria da certiel). Sou emigrante de longa data e só venho a Portugal ocasional e aproveito para fazer algo mais na casa mas sem pressas. Quando venho, não habito na casa! Agora é que começa o problema: Acontece que tomei agora conhecimento que há um mês, a companhia das agua (privada), instalou o contador da agua na caixa que eu previamente tinha encaixado no muro sem meu pedido nem autorização e agora tb começaram a enviar faturas para pagar, cujo o valor são cerca de 16 euros, dado que não uso a agua, cobram-me por defeito por causa do esgoto! Ora eu pergunto se isto é legal e ligitimo pela empresa de saneamento? Eu sou obrigado ter a ligação da agua mesmo estando a casa sem licença habitacional, sem eletricidade, sendo emigrante (a minha residência nas finanças é a residência no país estrangeiro), etc. Eu entendo que sou obrigado a partir do momento que tivesse a licença habitacional. Tem como eu contestar? A comarca é de Paços de Ferreira e a companhia é a AGS. Ficava muito grato se me pudesse ajudar.

    • Caro Sr. Luís,

      Obrigado pelo reconhecimento!

      O que relata é estranho dado que a empresa fornecedora de água não deveria ter a legitimidade de instalar nada sem o seu pedido expresso. Sugiro que os aborde nesse sentido e lhes peça para ser esclarecido quanto a essa pretensa legitimidade. Se não ficar esclarecido e considerar que tem razão, sugiro que reclame junto da DECO. Talvez na Câmara Municipal também possam ajudar.

      (Estas sugestões não são aconselhamento jurídico – para isso existem os advogados e solicitadores.)

  42. Nuno Gaspar diz:

    Boa tarde Caro Eliseu.
    Aproveito antes de mais para elogiar o trabalho que tem desenvolvido, no site, através do esclarecimento de dúvidas. Já não é a primeira vez que consulto o mesmo para retirar algumas dúvidas pertinentes.
    Nesta consulta porém, não consegui esclarecer a minha dúvida.

    Resolvi comprar uma casa com a construção por terminar.
    Antes de andar com o processo para a frente, fui ao banco e informei-me sobre as várias opções que poderia ter em termos de crédito e acordei com o Banco um valor para o crédito, já com um valor a mais que me permitia terminar as obras da casa e torná-la habitável.
    Quando coloquei a questão da escritura da casa (na verdade não tenho uma casa mas sim um terreno com benfeitorias)foi-me dito no banco que seria feito um crédito à auto construção e que não haveria nenhum problema em relação à escritura porque na data da mesma, só me seria disponibilizado uma determinada percentagem do valor total do crédito mediante a percentagem de obra já acabada. Como não existia licença de habitabilidade, tinha que existir licença de construção.
    Solicitei aos vendedor (que também tinha sido o construtor) que me arranjasse essa licença o que ele prontamente fez. Até aqui tudo 5 estrelas.
    Depois do crédito aprovado, assinei o contrato promessa de compra e venda, sinalizei o negócio e entreguei tudo o que o banco me pediu. Agora que só falta fazer a escritura, o banco vêm dizer-me que não me faz o empréstimo, sem que antes o actual dono da casa, me passe a casa para meu nome… Isto para mim não faz qualquer sentido… Pode elucidar-me sobre esta situação? já passou por algo semelhante na sua vida profissional? há alguma legislação sobre este tipo de escrituras (escritura de terreno com mais valias?
    O que é que posso fazer?

    Antecipadamente grato pela ajuda.
    Cumprimentos

    • Caro Sr. Nuno Gaspar,

      Obrigado pelo reconhecimento!

      DE facto, não parece haver sentido no que o banco está a pedir. A escritura é a passagem do imóvel para seu nome. Para haver escritura, o banco deveria financiar de acordo com o que lhe disse que iria fazer.

      Sugiro que tente esclarecer este assunto como o banco, se necessário, subindo algumas hierarquias. Sugiro que tenha sempre comunicações por escrito para depois se poder defender em caso de litígio. Sugiro ainda que consulte um advogado ou solicitador que o possa ajudar especificamente neste processo.

      Lidar com bancos é simples, mas pode tornar-se complicado se não houver uma boa comunicação ou interlocutores competentes do lado de lá.

  43. Tiago Borralho diz:

    Bom dia Sr. Eliseu Mateus,

    Desde já apresento os meus parabéns pelos esclarecimentos que tem prestado em prol da causa pública.

    Gostaria de obter a sua opinião quanto a uma situação com que me deparo:
    – Herdei uma vivenda em fase de construção (1990) cuja licença de construção já está expirada.
    – A casa está localizada num lote inserido dentro de uma urbanização promovida pela camara municipal.
    – Para finalizar a casa, faltam obras de acabamentos e arranjos exteriores que segundo me informaram poderão ser orçamentados entre 25.000 – 35.000 Euros, verba da qual não disponho!

    O que pretendo é fazer a venda do imóvel tal como está… no entando informara-me que tal não será possível uma vez que o imóvel não possui Licença de Habitabilidade, logo não permite fazer escritura!
    Quais os procedimentos legais de venda a ter em conta nestes casos de imóveis em fase de construção?

    Obrigado pela atenção.

    • Caro Sr. Tiago Borralho,

      Obrigado pelo reconhecimento!

      A venda é possível mas será uma venda de um terreno. É quase como se a casa não existisse. O que isso implica é que o processo de venda (encontrar um interessado) vai ser mais difícil.

      Sugiro que encontre um parceiro que faça a obra e que receba a parte dele na venda da casa.

  44. Bruno Tavares diz:

    Boa tarde Sr. Eliseu, estive a ler o seu site e é de grande valor a ajuda que dá a quem lhe coloca duvidas, como não podia deixar de ser eu também tenho certas dúvidas nesta matéria e agradecia que me as esclarece-se caso seja possível.
    Estou a tentar adquirir uma habitação que está penhorada por um banco, essa habitação foi construída à cerca de dois anos e meio e encontra-se no bruto ou seja falta efetuar todos os acabamentos e por as janelas e portas (exteriores. Como tal gostava de saber ou que será necessário efetuar por lei para obter a licença de habitação. De referir que fico um bocado reticente, devido ao facto de nestes dois anos e meio terem surgido outras leis que obrigam a que as habitações tenham outras características tais como certificado energético etc.
    Cumprimentos

    • Caro Sr. Bruno Tavares,

      Fico feliz por estar a ser uma ajuda!

      Este imóvel que refere, se é como diz, é um problema! Muito grande! Sugiro que se informe com o vendedor sobre as diligências que já estão em andamento para terminar a construção e para a obtenção da licença de utilização. Na dúvida, a minha sugestão é que se afaste e procure outras opções. Se for uma boa oportunidade, sugiro que contrate um advogado para o ajudar a seguir em frente com segurança. Mas, não me parece que seja uma situação nada fácil.

  45. Marlene Carvalho diz:

    Boa-noite Sr. Eliseu

    Estive a ler os seus vários pronunciamentos sobre estes assuntos e gostaria de parabeniza-lo por sua atititude, pude ver que ajuda imenso nas dúvidas das pessoas.
    Meu problema é o seguinte: estamos querendo comprar um terreno que ainda se encontra em avos, não sei se isso é um problema ou não, pois não temos nenhum conhecimento neste assunto, devido a sermos imigrantes.
    Devemos recorrer a câmara municipal da localidade para esclarecer as dúvidas e podemos confiar?

    Desde já meu muito obrigada,

    Marlene.

    • Cara D. Marlene Carvalho,

      Obrigado!

      Quando compra um terreno em avos indivisos, o que está a comprar é uma fração de uma propriedade que não se pode separar dessa propriedade.

      O que sugere parece-me ser o mais correto – ir à câmara municipal esclarecer todas as dúvidas é um passo imprescindível e, neste caso, o mais acertado!

  46. Catarina Silva diz:

    Exmo. Sr. Eng. Eliseu Mateus,
    Foi com muito interesse que li este seu texto, além de outros no site – e pelos quais gostava de o felicitar! Manter um site deste género e, sobretudo, responder a todos os que o consultam é algo muito louvável.
    Vim parar ao seu site pelo seguinte: estou interessada em adquirir um apartamento num prédio reabilitado numa zona central do Porto.
    Dado o prédio ser anterior a 1951, disseram-me não ser necessária uma licença de habitabilidade emitida por parte da Câmara Municipal do Porto para proceder à escritura.
    Contudo, o prédio foi completamente reabilitado e alterado, tendo sido constituídas, além disso, várias frações autónomas.
    Ora, o que gostava de saber é quais os documentos que devo exigir ao promotor imobiliário para proceder a esta aquisição “em segurança”.
    Muito agradecida desde já pela sua atenção!
    Melhores cumprimentos,
    Catarina Silva

    • Cara D. Catarina Silva,

      Obrigado pelo reconhecimento!

      Se houve alterações de estrutura, deveria ter havido licenciamento.

      Pode até comprar se licença porque o notário não terá como saber que houve essas alterações. Nesse caso, poderá nunca vir a ter problemas.

      No entanto, há um risco que recairá sobre si quando fizer a compra.

      Sugiro que confronte os promotores com esta dúvida e que em seguida consulte o processo na Câmara. É a Câmara que emite as licenças e também é a Câmara Municipal que poderá eventualmente vir a exigir o licenciamento na nova configuração.

      Sugestão: consulte sempre um advogado para ter a certeza de que está a fazer tudo bem.

  47. Luiz Silva diz:

    Ao pesquisar informação sobre como obter licença de habitabilidade, encontrei este site, e, pelas questões levantadas e prontamente respondidas pelo sr. Eliseu, é de louvar a disponibilidade para ajudar. Não querendo abusar dessa disponibilidade, permita que coloque a seguinte questão:
    Tinha uma habitação antiga que estava isenta da licença, a mesma foi demolida, construí uma nova no mesmo local com respectiva licença e aproveitei as ligações de agua e luz existente na casa antiga. Entretanto a mesma foi acabada em 2009, registada nas finanças para efeitos de IMI nesse mesmo ano e nunca tratei da licença.A casa tem gás natural cuja instalação foi sujeita a certificação.
    A pergunta que faço é a seguinte: Querendo agora tratar dessa licença, que requisitos devo obter e quais os documentos necessários?

    • Caro Sr. Luiz Silva,

      Obrigado pelo reconhecimento!

      Como fez uma construção nova deveria ter feito com projeto aprovado pela Câmara Municipal. Se não o fez, terá que apresentar agora todos os projetos que eles lhe pedirem. Estará sujeito a que eles lhe peçam alterações. E terá custos.

      Onde é essa casa? Talvez eu possa recomendar a empresa indicada para o ajudar a regularizar a situação.

      • Luiz Silva diz:

        Obrigado pela resposta

        A casa situa-se na zona de Leiria e foi construída com todos os projectos e aprovação da Câmara.

  48. Ernesto Domingues diz:

    Boa tarde Sr. Eliseu

    Gostava de saber como posso obter uma licença de utilização de um edifício de habitação que foi construído antes de 1971, onde não era obrigatório a licença de utilização para obras fora do perímetro urbano da Vila

    • Caro Sr. Ernesto Domingues,

      Após 1951 passou a ser necessária licença de utilização. No seu caso particular, não faço ideia se poderá ser diferente, mas não creio. Apenas a Câmara Municipal poderá esclarecer, dado que é responsabilidade deles emitir a licença.

  49. Catarina Furtado diz:

    Boa tarde

    Espero q me possa ajudar…
    Estou a tentar comprar um terreno, com prédio urbano (ainda) ilegal na Lagoa de Albufeira.
    Já temos contacto c uma pessoa q vai avançar c o projeto de licenciamento, mas para isso teremos q fazer algumas obras básicas, e n queríamos avançar sem ter (pelo menos) um contrato de promessa compra e venda… Mas esse contrato só pode ser feito c licença de habitação q n temos!
    Tem alguma sugestão p ultrapassarmos esta situação?

    Obg

    • Cara D. Catarina Furtado,

      Será bom consultar um advogado ou solicitador para a acompanhar neste processo. Não creio que não possa fazer um contrato de promessa de compra e venda apenas pelo facto de ainda não ter a licença de utilização. Eu acho que pode – apenas uma advogado ou solicitador poderá ajudá-la a esclarecer. Outra possibilidade é dirigir-se a um notário e perguntar se pode fazer aí esse contrato de promessa de compra e venda.

  50. cristiana diz:

    Boa noite!
    Tenciono comprar um terreno mas o dono ja faleceu e os filhos apenas tem a caderneta predial do mesmo, nao possui a escritura nem Registo na conservatoria.como podemos legaliza-lo para que possa fazer-se a venda?
    Obrigado

    • Cara D. Cristiana,

      Partindo do pressuposto que o terreno está legalizado, sugiro que vá à Conservatória do Registo Predial com a caderneta para tentar encontrar o registo deste terreno. Depois, sugiro que vá a Câmara Municipal para ver se há alguma informação que eles tenham sobre o terreno, sobre o que se pode lá construir, etc…

      Se não houver esse registo, sugiro que consulte um advogado ou solicitador para tomar conta deste assunto.

  51. César Ferreira diz:

    Boa tarde Sr Eliseu
    Prestei muita atenção em toda a informação e não sabia nem metade. Por vezes vamos ao locais certos mas dizem-nos muito pouco, algo de não deveria acontecer pois são eles que dispõem de toda a informação para nós, utentes. Quero fazer-lhe uma pergunta: Como farei para obter uma informação num imóvel anterior a 1951?O que tenho que fazer? Onde me dirijo? Obrigado.

    • Boa noite!

      Um imóvel, por ter sido construído antes de 1951, não deixa de estar registado na Conservatória Predial, nas Finanças e na Câmara Municipal. Dependendo dos dados que já tiver na sua posse, assim deverá dirigir-se primeiro à Conservatória do Registo Predial ou à Câmara Municipal.

  52. Sandra Silva diz:

    Boa tarde Sr Eliseu,
    Agradecia muito a sua ajuda.
    Estou interessada em adquirir um imovel (moradia) que esta a ser vendida por um banco, através de uma imobiliaria.
    acontece que, após o termos chegado a um acordo do valor do negócio, alertam-me que a casa não tem licença de habitabilidade e que fica ao meu encargo obter essa licença. Esta moradia já foi habitada por um casal que teve de entregar o imovel ao banco por dificuldades financeiras.
    Eu não entendo nada do assunto, e tenho medo de ficar com uma “batata quente” nas mãos.O que tenho de fazer? qual o primeiro passo a dar? Disseram-me para ir à camara municipal e saber se a casa tem projeto de construção e requere uma cópia deste e depois falar com um arquitecto para este avaliar se a casa esta em conforme com o projeto. E depois o que faço? Sera que fica muito dispendioso todo este processo?
    Obrigada
    Sandra Silva

    • Cara D. Sandra Silva,

      Recomendo muito cuidado com esta compra!! Quando refere “batata quente” é mesmo isso que vai comprar. Uma casa que não tem licença de utilização será um problema até que o proprietário consiga convencer a Câmara Municipal a passar essa licença. Para isso, tal como a aconselharam, o projeto deverá estar de acordo com todas as exigências da Câmara e, mais importante ainda, o que está construído deverá estar totalmente de acordo com o projeto aprovado.
      A lei está sempre a mudar e as câmaras municipais têm grande margem de manobra para interpretar a aplicação das suas próprias exigências.
      Quero com isto dizer que a Câmara Municipal poderá não aprovar o que está construído na casa, ou requerer alterações que lhe poderão custar dinheiro a si.
      Não quero com isto dizer que a compra não é interessante de se fazer. Na verdade não sei porque não conheço a casa. Só a Sandra poderá apreciar se esta compra vale a pena.
      Recomendo vivamente que vá à Câmara Municipal para esclarecer todos estes assuntos. Mais ainda, recomendo vivamente que contrate um advogado ou solicitador para a aconselhar neste assunto. Se já leu as minhas respostas às várias questões, verá que eu recomendo sempre a consulta de advogados nas decisões importantes no âmbito imobiliário. Neste caso, a minha recomendação é ainda mais forte porque este caso é, no meu entender, mais delicado do que o habitual.

  53. Ana Coelho diz:

    Bom Dia,

    Tenho um terreno de herança com 5000m2 que possui uma casa de dois pisos. Tenho a escritura e a caderneta predial da compra do terreno pelo meu avô. No entanto, a casa não está legalizada, pelo que os meus pais só pagam imi referente ao terreno. A câmara neste momento está a exigir a todos os moradores que se encontram de alguma forma ilegais que legalizem as suas situações.
    Deste modo, necessitarei de licença de utilização e ficha de habitação? Estes elementos serão adicionados ao processo de legalização da casa?

    Obrigada

    • Cara D. Ana Coelho,

      O que a Câmara Municipal está a exigir é que os moradores entrem com processos de legalização das suas casas de modo a virem a obter as respetivas licenças de utilização.

      Tente saber junto da Câmara que arquitetos ou engenheiros eles recomendam para tratar deste assunto. Prepare-se para custos a sério! Infelizmente poderá ter que gastar umas massas nesta legalização… 🙁

  54. Dionisio diz:

    Boa tarde sr.Eliseu
    Fui emigrante nesse tempo em 1986 a preparar o meu futuro no meu pais procurei um terreno para construir a casa de sonho. Para que tudo corresse sem imprevistos foi feita uma clausula no contrato de promessa compra e venda que caso não houvesse viabilidade, seria me devolvido os 10% de sinal. Fiz o pedido de viabilidade. Para minha satisfação a camara de Loule deu viabilidade para a construção de uma moradia unifamiliar. Concretizei o negócio e um grande passo para o futuro.
    Em 1999 regresso ão meu pais e mãos á obra vamos construir. Projeto não aprovado porque é área de reserva agricula e reserva ecologica natural.
    Ora uma ova,não comprei o terreno para semear batatas tenho vizinho do lado direito e lado esquerdo uma rua cheia de casas.
    Construi a minha casa, paguei uma coima inscrevi nas finanças e no registo predial pago IMI mas não existe habitabilidade. E não vejo a maneira de o conseguir pelo menos sozinho.
    Se por este meio dos computadores fosse possivel juntar todos que estejam dentro de situação identica (sem habitalidade) e levar este problema ão parlamento a nivel nacional a aprovar uma lei que legalize e acabe com este drama.
    Mas eu não sei como fazer HELP HELP HELP

    • Caro Sr. Dionísio,

      Recomendo que se junte a outros vizinhos seus que possam estar na mesma situação e que proponham à Câmara Municipal a legalização de todo o bairro.

      Ne seu lugar, eu começaria por aí, se é que ainda já não o fez.

      No seu lugar eu não perderia muito tempo a pensar em Parlamento – recomendo que se concentre na Câmara Municipal.

  55. Ricardo Domingos diz:

    bom dia Sr. Eliseu.
    Descubri a sua pagina por acaso e gostei de ver que é entendido em alguns assuntos.
    A minha questao é a seguinte: comprei um terreno com uma habitação antiga e fiz um projeto para construir uma nova e maior a camara aprovou tudo certinho.agora fui para levantar a liçença de habitaçao para entregar no banco para ser levantado o resto do emprestimo e não me podem “dar” porque a passagem que tenho para o meu terreno é de outra pessoa, esta que foi levantar problemas por se passar por lá.é uma entrada com mais de 30 anos.o que eu relamente queria saber é se a camara tem obrigação de me arranjar acesso.estou rodeado por outros terrenos e não sei o que fazer.já fui várias vezes a camara e disseram-me que está em apreciaçao juridica se não estou em erro.

    • Caro Sr. Ricardo Domingos,

      Este é claramente um assunto para levar a um advogado ou solicitador. A minha sugestão é que procure um jurista que esteja familiarizado com esta Câmara em particular. A escolha de um jurista é uma opção muito pessoal, pelo que deve exercer essa sua escolha da forma mais autodeterminada que lhe seja possível.

      Este é um assunto jurídico de direitos legais seus, da Câmara e dos seus vizinhos. Parece-me evidente que o Sr. Ricardo terá direito a ter uma passagem para o seu terreno. No entanto, se não “se mexer” este seu direito poderá demorar anos a ser levado à prática. Por outras palavras – para si não é importante ter o direito à passagem, mas sim poder exercer esse direito.

      O seu futuro advogado (ou solicitador) conhecerá bem a legislação. Para além disso saberá com quem falar, quem abordar, quem pressionar e quem ouvir. Será o seu melhor aliado!

      Boa sorte!

  56. Jorge Gonçalves diz:

    Caro sr. Eliseu
    Primeiro que tudo e antes de mais nada, dar-lhe os parabéns pelo optimo trabalho que tem dado no esclarecimento de dúvidas relacionadas com o imobiliário.
    Tenho uma moradia inacabada herdada no concelho de Loures, moradia essa que foi construída por cima de uma habitação já existente (anterior a 1951) aproveitando a parte frontal e logradouro, foi acrescentado primeiro andar e distribuídas as novas divisõese aumento da volumetria tudo devidamente projectado e licenciado e declarado as finanças em termos de área e devidos registos em concervatoria, até aqui tudo certo só que o construtor abandonou a obra com 80.000€ e não se sabe onde para o processo decorreu em tribunal cerca de 5 anos e nada feito o sr.não tinha bens onde se pudesse recuperar o capital, agora surgiu a possibilidade de venda pergunto?
    Dado a obra não ter sido concluída não consigo tirar a licença de acabamentos e tirar o certificado energético.
    Tenho a devida escritura com referencia aos antigos proprietários e tenho a caderneta predial com o registo da nova volumetria mas, com data anterior a 1951.
    Será que com estes documentos poderei fazer a venda do imóvel?
    Obrigado pela atenção dispensada.

    • Caro Sr. Jorge Gonçalves,

      Obrigado pelo reconhecimento!

      A sua pergunta é muito pertinente e interessante! Como se trata de uma construção anterior a 1951, esse imóvel estaria isento de licença de utilização. No entanto, a Câmara tem o conhecimento de que foi feita ali outra construção. Ora essa construção foi (segundo diz) licenciada. Por isso, para vender esse imóvel teria que haver licença de utilização.

      Se for a um notário com toda a papelada coerente entre si, demonstrando que a construção existente é anterior a 1951, é natural que consiga fazer a escritura. O notário não tem como saber que existe um processo de licenciamento em curso a não ser que seja explicitamente informado, ou a não ser que conste algo sobre o novo licenciamento no registo predial. Por isso, se o interesse for apenas transmitir a propriedade de um dono para outro em que ambos estão informados do que se passa, então eu arriscaria dizer que essa venda será possível. Será que existe aqui alguma ilegalidade, mesmo com o comprador a saber o que se passa? Não me parece… Mas não posso afirmar isso por se tratar de um assunto jurídico fora do meu alcance. Se decidirem avançar com a venda, será prudente que o comprador lhe declare a si, por escrito, que está a comprar a propriedade sabendo que houve um processo de licenciamento que não chegou ao fim. Sugiro que contrate um advogado ou solicitador para pensar nestas coisas muito bem.
      Sugiro que vá a um notário e exponha este assunto. Ele (ou ela) lhe dirá se aceita fazer a escritura nestas circunstâncias.

      (Por vezes, a melhor solução é mesmo a solução mais simples.)

      Boa sorte!

  57. Lopes diz:

    Bom dia,

    Ao efectuar uma pesquisa sobre a venda de imóveis, encontrei este site, em boa hora.

    Gostaria desde já de lhe endereçar os meus parabéns, pela disponibilidade que demonstra para responder a todas as questões que lhe são colocadas bem como pela qualidade das mesmas. Nem sempre é fácil encontrarmos as respostas que procuramos devido à especificidade das questões, encontrar alguém que se dispõe a responder graciosamente é sempre de salutar.

    Agora a minha questão, para a qual solicito a sua apreciação caso possível.

    Sou proprietário de uma moradia para a qual tenho a devida licença de habitação desde o inicio de 2002, após a conclusão da construção da mesma e na qual habito desde essa data.
    Tenho em meu poder também a caderneta predial, pago IMI e a moradia foi reavaliada em 2013 pelas finanças, onde ficaram registadas algumas das alterações que não constavam inicialmente. Nomeadamente uma piscina e uma garagem, construídas sem licença, bem como a correcção da área de implantação!

    A construção excede o limite definido para o PDM da zona que impunha limites de implantação de 30% do terreno, (900m2 no caso), mas com um limite máximo de 300m2, este limite máximo, quando iniciei a construção estava para ser retirado com a revisão do PDM que se encontrava em curso, na altura disseram-me que podia avançar com uma área de construção superior aos 300m2 e depois da aprovação do PDM submetia um pedido de alterações, o problema foi que as alterações ao PDM nunca se verificaram e tem andado desde essa altura para serem aprovados… Ou seja perante a Câmara a minha moradia não está legal, devido às áreas de implantação que deveriam ter um máximo de 300m2 e tem quase 400m2.
    Tenho a licença de habitabilidade em meu poder, (a fiscalização efectuada validou que a moradia estava de acordo com o projecto, apesar de não estar, mas como havia a situação do PDM…).
    A questão. Se pretender vender esta moradia, terei algum problema?
    Ou com a licença de habitabilidade e a caderneta predial das finanças, posso perfeitamente vender a mesma.

    Muito obrigado pela atenção, pelo tempo dispendido e parabéns pelo excelente trabalho

    • Caro Sr. Lopes,

      Obrigado pelo reconhecimento!

      (Todos as empresas deveriam ter algum serviço gratuito de retribuição à sociedade. Eu tenho este serviço e outro, mais a título pessoal, que é a formação de jovens e de profissionais no âmbito do combate à droga. Espero que quem leia isto possa assimilar a ideia de muitos fazendo um pouco cada um resulta numa sociedade melhor para todos.)

      Vamos então abordar o seu assunto.

      A minha resposta assim em poucas palavras traduz-se numa pergunta: “Já alguma vez andou a mais de 120 Km/hora numa autoestrada?” ou “conhece algum condutor que nunca tenha andado a mais de 120 Km/hora numa autoestrada??” 🙂

      Baseando-me no que me diz, a própria Câmara Municipal, após vistoria diz que está tudo bem. Então, para quê estar a “levantar a lebre”?

      Um jurista nunca escreveria isto. Felizmente eu não sou jurista. Sou um cidadão em Portugal. 🙂

      Não creio que seja sua a responsabilidade da eventual discrepância face ao PDM. A meu ver, a responsabilidade será da Câmara.

      Na altura da venda, o Sr. Lopes terá a responsabilidade de informar o comprador de tudo o que se passa de relevante na moradia. A sua responsabilidade é apresentar ao futuro comprador a licença de utilização, o registo da conservatória predial, a caderneta predial, o certificado energético e as plantas. Pode dar ao comprador o número do processo da Câmara para ele ir lá ver, se tal for pertinente. Se for para se sentir melhor com a sua consciência, pode falar-lhe da questão do PDM. Mas se o fizer pelas suas próprias palavras irá estar a transmitir um medo eventualmente desnecessário numa altura em que esse comprador, como comprador que é, estará cheio de medo de comprar, como todos os compradores sempre estão.

      O comprador é, inerentemente, um indivíduo como muitos medos – medo de errar, medo de se arrepender, medo do que pensa a mãe, o pai, a avó, medo do ridículo … sempre que eu estou comprador, eu não sou diferente. Por isso assumo a pose de que todo o cuidado é pouco.

      Assim sendo, se a questão acima está respaldada pela própria Câmara Municipal, deverá refletir se o mais ético é estar a dar ênfase a um receio seu baseado num facto cuja importância estará mais a residir na sua cabeça.

      Se decidir passar a informação, pelo menos faço-o dando ênfase ao facto de que a Câmara validou e que se fossemos ser 100% rigorosos em Portugal face a discrepâncias com o PDM e outros planos, leis e regulamentos, teríamos que deitar abaixo metade do nosso imobiliário.

      Já andou no estacionamento do ElCorte Inglés em Lisboa? Acha que aquilo são rampas que se apresentem? Acha que alguém se atreve a por em causa aquela construção? Estamos em Portugal, por isso relativize.

      Agora … claro está, deve sempre consultar um advogado ou solicitador para tomar as suas próprias decisões. As minhas opiniões são apenas isso – opiniões de cidadão para cidadão.

      Nada do que eu escrevi acima é apoio jurídico. Ok?

  58. Julio diz:

    Boa noite, actualmente estou numa situação de divisão de partilhas,e a minha casa(moradia) tem 2 andares sendo o piso superior habitável,o piso térreo é apenas de arrumos,o piso térreo é contabilizado como mais um andar habitável?
    Cumprimentos.

    • Caro Sr. Júlio,

      A informação que procura deverá estar inscrita no registo da conservatória predial. Presumo que essa casa esteja em propriedade total, o que significa que não terá sido feita nenhuma escritura posterior de propriedade horizontal. Assim sendo, o que vocês têm é uma propriedade indivisa. Isto significa que cada parte (o Sr. Júlio e restantes proprietários) serão donos de percentagens do imóvel.

      Pode ainda ir à Câmara Municipal verificar o que está no processo respetivo. Se o piso térreo foi apenas licenciado para arrumos, não poderá ser, para já, considerado como mais uma área habitável.

      (Nada do que eu escrevi acima é aconselhamento jurídico, nem deve ser entendido como tal. Sempre que tiver uma decisão importante a tomar deverá solicitar a validação de qualquer dica que lhe tenha sido dada junto das pessoas ou instituições adequadas para esse efeito. Ok?)

  59. Carlos A. Fonte diz:

    Boa noite
    Ao efetuar uma pesquisa sobre a venda de imóveis, encontrei este site, em boa hora.
    Gostaria desde já de lhe endereçar os meus parabéns, pela disponibilidade que demonstra para responder a todas as questões que lhe são colocadas bem como pela qualidade das mesmas.

    Solicito-lhe a sua informação se possível
    Tenho neste momento um projeto em fase de licenciamento para a construção de um armazém de apoio a atividade agrícola, o valor estimativo na área da construção é de 256.00€ por metro quadrado, sendo um armazém de apoio a atividade agrícola eu consigo fazer o mesmo por valores bastantes mais reduzidos tais como a compra de tenhas autoportantes usadas, comprei o tijolo diretamente ao fabricante e assim sucessivamente, o preço final poderá rondar os 50,00€ o metro.
    A minha questão é a seguinte quando a construção estiver pronta tenho alguma dificuldade em obter a licença de utilização visto as despesas de construção serem muito mais baixas que a estimativa?

    Aguardo a sua resposta, desde já o meu obrigado
    melhores cumprimentos

    Carlos A. Fonte

    • Caro Sr. Carlos Fonte,

      Obrigado!

      Não creio que seja tema de apreciação o custo da obra. Julgo que o importante para a Câmara Municipal seja o rigoroso cumprimento de normas e o resultado final. A vistoria final para atribuição da licença será o necessário para que a Câmara Municipal aprove o resultado final e o cumprimento do projeto inicial.

      Francamente não tenho ideia de que o custo dos materiais seja tido em conta, mas não tenho 100% de certeza do que estou a escrever porque na minha posição de mediação não é comum haver contacto com estas fases de licenciamento.

      Recomendo que coloque esta mesma questão à Câmara Municipal. Se lhe parecer mais conveniente, peça esta informação para um caso genérico e não necessariamente para o seu caso específico, de modo a proteger-se melhor.

  60. Sonia Mesquita diz:

    Bom dia Sr. Eliseu,

    Estou a vender uma propriedade construída antes de 1951.
    Já fizemos o contrato promessa e queremos marcar a escritura.
    Temos uma certidão da Câmara onde está explícita a isenção da licença de utilização.
    Acontece que esta propriedade esteve arrendada durante vários anos e os inquilinos fizeram um aumento à casa ( obras efetuadas em 2005).
    Forneceram-me o alvará de licença de obras,mas pelo que entendo depois disso não solicitaram a licença de utilização à Câmara.

    Posteriormente a isto, alugamos a outras pessoas que deixaram a casa completamente ampla por dentro ( ou seja iniciaram obras e deixaram a meio).

    Agora não tenho licença de utilização para esse aumento da casa? Como posso obtê-lo, uma vez que estando agora ampla, mesmo que haja uma vistoria da câmara, não tem nada haver com o projecto que os 1ºs inquilinos submeteram à Câmara?

    Agradeço a atenção dispensada e dou os parabens pela iniciativa deste site!

    M. Cumprimentos
    Sónia Mesquita

    • Cara D. Sónia Mesquita,

      Recomendo muita prudência neste assunto. Recomendo que “não meta o galho no vespeiro” sem necessidade. Se a casa está isenta de licença de utilização, a Câmara não tem que lhe indicar isso se não lhe pedir essa indicação.

      Muitas casas têm alterações que não estão necessariamente licenciadas. Não tenho como saber como é o vosso caso, mas se pedir à Câmara Municipal uma declaração eles vão ter que ser muito prudentes para se livrarem de responsabilidades.

      Recomendo vivamente que consulte um solicitador ou advogado neste caso antes de pedir à Câmara Municipal seja o que for.

      Naturalmente é de bom tom que o comprador tenha integral conhecimento sobre o que está e causa aqui. Daí a importância da opinião jurídica de alguém habilitado para o efeito.

      Se ignorar a minha recomendação de falar primeiro com um jurista e falar primeiro com a Câmara pode correr um risco grande da Câmara ter que ir fazer uma vistoria e de lhe pedir a conclusão do processo de licenciamento. Isso poderá representar tempo e muitos custos.

      Está a ver o que isso pode representar para o seu cumprimento do contrato de promessa de compra e venda, não está?

      Boa sorte!

  61. Maria Emilia Cabral diz:

    Bom dia sr. Eliseu
    Estou em vias de comprar um apartamento que foi construído pela Caixa Geral de Aposentações em 1982, ao abrigo do artº.58 do D. Lei 48953 de 05/04/1969, que o isenta da licença de habitabilidade. Na Conservatória dizem que podemos fazer a escritura, porque na escritura do proprietário já refere que o apartamento está isento dessa licença.
    Assim agradeço me informe se no caso de querer arrendar o apartamento o poderei fazer sem a respetiva licença de habitabilidade.
    Os meus melhores cumprimentos
    Maria Emília Cabral

    • Cara D. Maria Emilia Cabral,

      O que lhe vou responder não se trata de uma opinião jurídica porque não sou jurista.

      Por exemplo, uma casa que é anterior a 1951 estará isenta de licença de utilização. Pode ser vendida e pode ser arrendada sem essa licença de utilização. Da mesma forma, presumo que numa casa que esteja isenta de licença de utilização por outra razão (por exemplo, esse Decreto-Lei que refere) a mesma lógica se aplique.

      Por vezes os inquilinos têm subsídios concedidos pelo Estado ao abrigo de programas criados para esse efeito. Talvez nesses casos os requisitos incluam a apresentação da licença de utilização. Mas, se o imóvel está legalmente isento de licença, não creio que seja possível alguém lhe exigir esse documento.

      Uma boa fonte de informação para este fim poderá ser uma associação de proprietários, como por exemplo, a Associação Lisbonense de Proprietários (http://www.alp.pt). Eles têm apoio jurídico para associados e serão eventualmente uma das melhores formas de obter apoio jurídico especializado para quem deseja arrendar os seus imóveis.

      Lamento não poder ser mais definitivo nas minhas afirmações, mas … eu não sou jurista e esta coisa de “meter foice em seara alheia” não posso mesmo fazer.

  62. Renato Brito diz:

    Bom dia sr. Eliseu,

    Estou para comprar um apartamento novo em que a na ficha tecnica esta T1 mas que na caderneta predial esta como T2 (e estao a vender-me como um T2).
    O construtor disse-me que na ficha técnica esta T1, porque um dos quartos esta como sala de jantar.

    O apartamento na realidade tem 1 sala e 2 quartos.
    Qual e o correcto?
    Qual vale para a escritura e efeitos legais?
    Mais tarde quando quiser vender tenho de vender como T1 ou como T2?

    Obrigado por toda a ajuda que me possa dar.
    Cumprimentos
    Renato

    • Caro Sr. Renato,

      Se o apartamento é um T2, se a caderneta predial indica que se trata de um T2 e se as dimensões são adequadas a considerar-se que se trata de um T2, presumo que um de duas coisas podem ter ocorrido:
      – a tipologia foi alterada depois da construção e comunicada às Finanças através do Modelo 1 do IMI,
      ou
      – trata-se de um lapso de quem fez a Ficha Técnica de Habitação (FTH).

      Recomendo que veja no registo predial se há menção à tipologia original. Em última análise, poderá ir à Câmara Municipal consultar o processo deste imóvel.

      Não creio que seja muito importante esta situação, mesmo que haja um lapso ou mesmo que não haja coincidência de todos os dados da FTH.

      O que o notário verifica é se existe FTH e se esta é entregue ao comprador.

      No entanto, poderão haver implicações legais que desconheço, com potenciais consequências que nunca observei no Mercado mas que poderão existir eventualmente.

      Recomendo o seguinte: que se dirija a um notário (um que não vá fazer esta escritura) e que lhe pergunte se a escritura se poderia fazer ali apesar dessa discrepância. Se a resposta for positiva, pode ainda perguntar a opinião dele(a) quanto a possíveis consequências futuras.

      Nada que que referi acima é aconselhamento jurídico, porque não sou jurista. Por favor, entenda isto como uma dica de cidadão para cidadão. Boa sorte para o negócio!

  63. Carla costa diz:

    Boa tarde,
    Neste momento estou em negociaçoes para adquirir uma fracao num prédio na zona de Lisboa.
    Esta dita fracao encontra-se no R/C, e foi em tempos um espaço comercial.
    Hoje reabilitada, decidi então adquiri-la, mas foi somente qd já ia assinar a promessa de compra e venda que o agente intermediario responsavel pelo negocio me informou que o local possui uma licenca comercial, ou pelo menos está declarado como um local comercial, e nao uma licenca para habitacao.

    Quais as vantagens/desvantagens desta situacao?
    Qual o custo da modificacao comercial/habiltacao?

    PS: vivo atualmente no estrangeiro, e sei que sendo imigrante posso usufruir de certas vantagens fiscais caso compre uma habitacao em portugal, mas terei essas mesmas vantagens sendo um local declarado comercial?

    Desde já um obrigada,
    Carla Costa

    • Cara D. Carla Costa,

      No seu caso, não recomendaria a comprar uma casa nestas condições. Se a licença é para uso comercial, mais tarde ou mais cedo irá ter que pedir à Câmara para converter a licença para habitação, o que terá custos e gerará uma fonte de preocupação e trabalho para si.

      Não lhe consigo dizer os custos envolvidos porque isso dependerá de câmara para câmara e também do custo do trabalho de um arquiteto que tenha que eventualmente fazer um projeto de alterações, etc…

      A D. Carla Costa tem, de certo, muitas outras oportunidades de compra de imóvel em Portugal.

      Também não me parece certo que o intermediário responsável apenas a tenha informado quando já estava para assinar o contrato de promessa.

      Se entretanto já adquiriu, recomendo que contrate um solicitador ou advogado para levar a cabo o processo de conversão de comercial para habitação. Talvez um arquiteto possa tratar disso também. Se o imóvel for na zona da Grande Lisboa, tenho um parceiro que a pode ajudar nessa tarefa.

  64. Carla diz:

    Boa tarde Sr. Eliseu Mateus,

    Antes de mais nada, quero dar-lhe os parabéns pelo ótimo trabalho que tem dado no esclarecimento de dúvidas relacionadas com o imobiliário.

    A minha questão é a seguinte:

    Os meus tios desde aproximadamente 1975, tomaram posse de uma casa. Sempre pagaram o IMI, inclusive têm a cadertneta predial em nome deles. Acontece que o meu tio faleceu em 2008 e deixou como única herdeira a minha tia e como nunca haviam feito escritura ou qualquer registo da casa foi possível fazer o registo de aquisição com base em sucessão hereditária em nome da minha tia.
    A minha questão é de saber se posso pedir a Câmara que inicie o processo da licença de utilização com base na certidão do registo predial, visto não ter escritura pública e se for possível quais os outros documentos que devo levar? Obrigada.

    • Cara D. Carla,

      Obrigado pelo incentivo e apoio!

      O que deve fazer primeiro é obter o registo predial da casa para entender o que se passa. Se não houver registo, tudo se complica, mas com paciência, tempo e dinheiro, tudo acaba por se resolver.

      Neste país, até mesmos as casas clandestinas pagam impostos. Por isso, não é de estranhar que lhe estejam a cobrar IMI.

      O seu caso trata-se de uma sucessão hereditária para a qual há que regularizar papelada. Não consigo me lembrar de assunto mais jurídico do que este… Terá mesmo que pedir a ajuda de um solicitador ou advogado. Entretanto poderá ir à Câmara para pedir mais informações, mas não creio que seja prudente avançar com nada sem primeiro falar com um solicitador ou advogado que a possa aconselhar.

      Boa sorte!

  65. alexandra diz:

    Ola boa tarde…diga me uma coisa,na licenca de habitacao deve constar as areas da casa ou isso nao entra na licenca?obrigado

    • Cara D. Alexandra,

      As licenças de utilização que tenho visto – municípios de Oeiras, Lisboa, Sintra, Loures, Cascais, Amadora, etc… – em nenhuma delas vi referência às áreas.

      Recomendo que vá à Câmara Municipal e peça uma planta. Lá deverão constar as áreas que estão licenciadas.

  66. Nelson diz:

    boa noite

    eu so gostaria de colocar a questão o que devo de apresentar em documentos na camara para obter a licença de habitação?
    obrigado

    • Boa tarde,

      Se a sua casa nunca teve licença de utilização, recomendo que se dirija à Câmara Municipal para lhes pedir todos os detalhes para o seu caso. Não é um assunto simples e requer ajuda de um arquiteto e/ou de um solicitador.

      Se o que me está a perguntar é como obter uma certidão de licença de utilização, dependendo do fim a que se destina, pode até nem precisar dessa certidão. Por exemplo, se ainda tem a certidão da escritura de compra da sua casa, lá deverá vir mencionada o número a licença. Se assim for (o mais provável!) se necessitar de comprovar perante novo notário a existência da licença, de acordo com a minha experiência, costuma ser suficiente a apresentação dessa certidão da escritura.

      Se não tiver essa certidão de escritura e quiser uma nova certidão de licença de utilização, pode ir simplesmente à Câmara Municipal e pedir, indicando simplesmente a morada para eles poderem identificar o seu imóvel.

      Dependendo do seu caso e da sua necessidade, recomendo que nunca tome decisões importantes sem antes consultar um jurista que o possa informar e defender.

      Nada do que eu escrevi acima é aconselhamento jurídico e carecerá sempre de verificação por si através de outras fontes.

  67. Luis Fernandes diz:

    Boa tarde.
    Estou a pensar comprar um terreno na zona de Sintra, onde o mesmo contém um barracão com portas e janelas com cerca de 90metros quadrados e em cima deste está mais um com cerca de 45metros quadrados com portas e janelas.

    A minha pergunta é: Não sendo usado para habitação, mas sim para arrumos, terei que legalizar o barracão?

    Em quanto irá ficar a dita legalização caso seja necessária?

    PS: Trata-se de um terreno urbano com licença para contrução de uma moradia.

    Muito Obrigado

    • Caro Sr. Luís,

      A minha primeira questão é: como é esse barracão? É uma estrutura amovível? Se for uma estrutura amovível não creio que careça de licenciamento. No entanto, apenas a Câmara Municipal lhe poderá confirmar isso em definitivo.

      Se desejar licenciar, terá mesmo que colocar essas questões à Câmara. Nesse caso, os maiores custos serão os que vier a ter com a prestação de serviços de um arquiteto, de um engenheiro e/ou de um jurista, para além dos eventuais custos de obras de adaptação ao novo enquadramento legal que a Câmara Municipal relacionar com o seu caso.

      Tem sempre a hipótese de demolir o barracão existente, o que se calhar até será o mais sensato, dependendo do que quiser vir a construir no terreno.

  68. Maria Torres diz:

    Boa noite

    tenho uma casa que quero alugar a turistas inserida na nova lei de alojamento local.
    É uma casa antiga que esta inscrita na matriz no ano de 1963.
    Na câmaro disseram-me que só posso submeter o formulário se a mesma tiver licença de habitação.
    Na caderneta predial vem descrita como casa de habitação. Não haverá aqui um equívoco?
    Agradecia que me ajudasse pois acho estranha esta situação.
    Muito obrigada
    Maria Torres

    • Boa noite, D. Maria Torres,

      Presumo então que a sua casa não tem licença de utilização, porque senão a Câmara teria dito que está tudo ok.

      A caderneta predial é um documento fiscal e, segundo sei, não atesta a existência de licença de utilização, embora por vezes lá conste que o imóvel é anterior a 1951, o que implicitamente significa que o imóvel estará isento de licença de utilização em condições normais.

      Mas, no seu caso isso não se aplica. Assim sendo, a sua casa terá que ter licença de utilização, tal como a Câmara a informou. Se não a tiver, a D. Maria Torres tem um desafio pela frente.

      Licenciar uma casa antiga significa apresentar projetos de arquitetura e de engenharia, submeter tudo isso à Câmara Municipal através de um arquiteto ou de outro profissional habilitado para esse efeito.

      Recomendo que esclareça na Câmara se a sua tem, ou não, licença de utilização válida. Se não tiver, peça-lhes informação sobre como a poderá obter. Em seguida, talvez tenha que contratar um solicitador que lhe trate de tudo o que for preciso para submeter o processo de licenciamento à Câmara Municipal.

      Esse solicitador poderá então coordenar tudo o que for burocracia, incluindo os projetos feitos por um arquiteto e por um engenheiro, cada um na sua especialidade.

      Nunca deixe de consultar um jurista para este tipo de assuntos. Estes meus comentários são feitos de uma forma benevolente, com base na minha experiência, mas não dispensam a consulta de outras fontes, nomeadamente de juristas habilitados a defenderem os seus interesses e a informarem da melhor forma.

      Nada que eu escrevi acima é aconselhamento jurídico nem pretende de algum modo sê-lo.

      Boa sorte!

  69. Manuel Mira diz:

    Ps : Esta casa está localizada na zona historica de Lisboa

  70. Manuel Mira diz:

    Boa noite,

    Muitos parabéns pelo site, um verdadeiro serviço público!!

    Pretendo adquirir um apartamento R/c, mas na caderneta predial está registado como loja. O que é necessário para alterar o tipo de utilização para habitação ?
    Obrigado.

    Cumprimentos,

    Manuel Mira

    • Caro Sr. Manuel Mira,

      Obrigado!

      Recomendo que vá à Câmara Municipal para ver qual é a licença de utilização que lá tem emitida. Aproveite para ver se está tudo bem com este imóvel.

      Se estiver como loja, recomendo que lhes coloque a questão de o que será necessário para transformar em habitação. Poderá ser necessária a autorização dos restantes condóminos. Depois, penso que terá que alterar esta utilização também na caderneta predial, junto das Finanças.

      Recomendo que não tome nenhuma decisão de compra sem se aconselhar com um jurista que o o informe e o defenda de eventuais perigos.

      (Nada do que escrevi acima constitui aconselhamento jurídico, ok? )

  71. lda Silva diz:

    Tenho uma fracçao com area de 60m2 ,amplo no 1º andar de um centro comercial, em pleno centro da cidade que gostava de o utilizar como habitaçao.
    O que devo fazer para tal e se isso é viavel.

    Muito Boa Noite
    Obrigado
    Ilda

    • Cara D. Ida Silva,

      Partindo do pressuposto de que tal será possível, julgo que o seu próximo passo será ir à Câmara Municipal e colocar essa questão. Se tal alteração for feita, isso será também uma alteração à Propriedade Horizontal, o que muito provavelmente requererá que o condomínio se pronuncie. Na Câmara eles deverão dar-lhe, em princípio, a informação de que precisa.

  72. Maria João diz:

    Boa tarde!
    Gostaria de saber se as câmaras tem algum prazo para passar as licenças de habitabilidade, pois o Sr que me vendeu o apartamento ja entregou os papeis na câmara no dia 20 de Abril e ate hoje ainda não temos o papel.

    • Cara D. Maria João,

      Compreendo perfeitamente a sua questão!! Francamente não sei se haverá um lei que se aplique a prazos de resposta e que se aplique às Câmara Municipais. Talvez possa haver…

      O que recomendo é que “ande em cima”. Recomendo que pergunte na Câmara Municipal qual é o prazo de entrega do documento. Talvez esse prazo varie de município para município.

      Recomendo que, de forma cortês (muito importante!), vá fazendo a sua “pressão” para que a resposta que espera lhe seja dada em tempo útil.

      Nas câmaras com as quais costumo trabalhar, os prazos costumam ser razoáveis. Mas não tenho como conhecer a realidade de outros municípios.

  73. Daniela diz:

    Bom dia Sr. Eliseu,

    Tenho lido alguns comentários que por aqui passam relativamente a licenciamento de imóveis.

    Assim, exponho-lhe também a minha dúvida.

    Como ando à procura de casa para comprar tenho visto umas moradias aqui na zona, zona que está em processo de urbanização.

    Agora vi uma moradia construída em 1985, composta por R/C; 1º Andar e sotão inserido num terreno com 300 m2.

    Este imóvel foi herdado. No entanto os novos proprietários dizem me que a moradia é clandestina, como a maior parte nesta zona.

    Sendo assim só existe escritura do terreno e o IMI é relativo ao terreno. Portanto a compra deste imóvel terá de ser em dinheiro “vivo” uma vez que os bancos não concedem empréstimo.

    Estando esta zona em fase de urbanização,o que me aconselha a fazer?

    Que documentos devo consultar? Onde devo dirigir me para me informar convenientemente?

    Que custos pode acarretar legalizar este imóvel?

    Agradecia que me ajudasse.

    Muito obrigada,

    Daniela

    • Cara D. Daniela,

      Compreendo a sua questão!

      O próximo sítio aonde recomendo que vá é à Câmara Municipal respetiva. É muito provável que na Câmara exista uma espécie de “Gabinete de Projetos Especiais” que esteja organizado e vocacionado para a legalização dessa zona.

      Lá lhe dirão os passos a seguir. Naturalmente, poderá pedir aos proprietários que lhe dêem cópias dos documentos que existam – caderneta predial, registo predial, etc…

      Recomendo que visite o site desta empresa: http://gaalia.com/ para mais informações sobre legalizações.

  74. luisa magalhães diz:

    Caro Sr. Eliseu,

    Felicitações pela iniciativa e disponibilidade de fazer esclarecimentos relativos a esta questão.

    Não encontrei nesta lista nenhum caso como o meu.

    Comprei recentemente uma fracção num prédio anterior a 1951, o qual passou de propriedade única a propriedade horizontal de 5 fracções em 1999. A minha fracção está afecta ao uso “escritório” e pretendo alterar para “habitação”, tendo já obtido concordância do condomínio. Dado que a fracção não tem instalações de habitação, vou agora fazer obras para fazer cozinha e wc, numa obra que será, creio eu, isenta de licenciamento.

    As minhas perguntas são:
    1- como e quando obtenho a licença de habitação? no fim das obras?
    2- que regras se aplicam para fazer do espaço uma habitação? terei de aplicar regras actuais de construção com exigências maiores em termos de dimensionamentos, áreas, acessos, etc (RJUE e RGEU)? há uma corredor com 70cm de largura por exemplo. Terei de o inutilizar ou alargar por as regras actuais obrigarem a ter 110 cm?

    Muito obrigada pelos esclarecimentos que possa prestar!

    Melhores cumprimentos
    Luísa M.

    • Boa tarde!

      A sua questão é bastante pertinente!

      Se a escritura de propriedade horizontal afecta a sua fração ao uso de escritório, para alterar, presumo que seja sempre necessário uma alteração da propriedade horizontal. Parabéns por ter a aceitação dos condóminos!! Essa costuma ser a parte mais difícil.

      Não estou seguro do que lhe vou dizer, mas acho que a aprovação da Câmara Municipal será incontornável. E se assim for, apenas a Câmara Municipal terá a responsabilidade de lhe dizer a si como pode obter essa aprovação. É provável que tenha que obter da parte da Câmara Municipal a aprovação de um projeto de alterações, mesmo sendo essas alterações no interior da fração.

      A isenção de licenciamento julgo referir-se apenas a obras não estruturais e sem alteração do uso ou afetação.

      Pela profundidade das suas questões percebe-se que já se informou bastante sobre esse assunto. Acho que deve seguir esse caminho e falar agora diretamente com a Câmara Municipal.

      (É fácil de perceber que o que escrevi acima não configura, de modo nenhum, aconselhamento jurídico, porque não e é.)

  75. Raul Silva diz:

    Caro Senhor Eliseu
    em primeiro lugar felicita lo por esta sua inicitiava em prol da comunidade.Bem-Haja
    Em segundo lugar expor a minha duvida:
    Estou em negociaçoes adiantadas para a compra de uma casa que se encontra em ruinas.O certificado energetico foi emitido em como a casa esta em ruinas.
    Neste caso irei ter dificuldas na obtençao de licença na camara municipal para reconstruçao da mesma ou nao haverá dificuldades na obtençao da mesma.
    Agradecendo desde ja a sua resposta e com os meus sinceros agradecimentos.
    Sou
    Raul Silva

    • Car Sr. Raúl Silva,

      Obrigado!

      Segundo sei, uma coisa nada tem a ver com a outra.

      Recomendo vivamente que aborde a Câmara Municipal sobre o processo de licenciamento da futura obra – conhecimento é poder! 🙂

  76. José Conceição diz:

    pedido de esclarecimento.
    Comprei um lote de terreno e vou fazer uma moradia no mesmo a pergunta que faço `e a seguinte tenho de pagar IMT da moradia uma vez que já paguei IMT da compra do terreno ou só preciso de adquirir a licença de habitação na C Municipal para legalizar o imóvel
    Cumps.
    José Conceição

    • Boa tarde!

      Segundo sei, o IMT é um imposto municipal sobre transações. O que o Sr. José vai fazer não me parece que seja uma transação no sentido em que o imposto se aplica.

      Recomendo que veja, na Câmara Municipal, todos os detalhes relativos ao licenciamento e construção da moradia.

      (O que escrevi acima não é aconselhamento jurídico, nem dispensa a consulta das fontes oficiais. Sempre que o assunto for jurídico, recomendo a consulta de um jurista.)

  77. Miguel Silva diz:

    boa tarde e antes de mais, os meus parabens por uma pagina tao bem organizada e bem explicita. mas no entanto ainda me surge uma duvida.

    Eu comprei um apartamento às Finanças que havia sido penhorada a uma construtora.Este predio ao qual pertence o apartamento carece de licença de utilizaçao/habitabilidade. Quanto escriturei a casa, la vinha mencionada a licença de utilizaçao com o respectivo numero e ano, a qual verifiquei depois que nao pertencia a esse apartamento mas sim a outra casa que nada tinha a ver e que nem ao mesmo municipio pertencia. Toda a gente que tem apartamentos lá, ou foi penhorada pelo banco por deixar de pagar, ou encontra-se entravada numa casa que nao consegue vender. A minha dúvida é: uma vez que a minha escritura menciona uma licença de utilização, embora nao pertença à fracçao em causa, poderei vender a minha casa usando a escritura como prova? no fundo acabaria por ser uma cópia integral da escritura de quando a comprei. os ortogantes é que seriam outros.

    Cumprimentos

    • Olá,

      Recomendo que peça na Câmara Municipal uma certidão de licença de utilização.

      Não me parece de bom senso passar o lapso, com conhecimento de causa, a outra pessoa.

      Aliás, acho até que, com a certidão de licença de utilização, deveria ir ao sítio onde foi feita a escritura pedir uma retificação da mesma. Afinal o lapso não foi culpa sua…

      (Tudo o que eu escrevi acima não deve ser confundido como aconselhamento jurídico dado que não sou jurista. OK?)

  78. Marisa diz:

    Caro, Sr. Eliseu, depois de ler os seus esclarecimentos às dúvidas das pessoas, queria dizer-lhe que o Sr. é um exemplo a ser seguido. Bem haja, às ajudas que tem dado e à paciência e dedicação que tem.
    Uma coisa você está certo, se cada um fizesse um pouco e dedicasse o seu tempo a outrem sem querer nada em troca, o Mundo seria bem Melhor!

    Bem haja e muitas Felicidades

  79. Jose Santos diz:

    Boa tarde
    Antes de mais parabéns. numa época em que ninguém se importa com ninguém, criar um site para ajudar os outros é de valor.

    A minha questão é:

    A casa da minha avó, é de 1972, e quando me casei fiz dois anexos sem licença e juntei á casa dela.
    A mesma não tinha licença de utilização somente licença de construção.
    Uma vez que existe demasiada construção para a área de terreno como poderei obter uma licença de utilização?
    A minha construção é de 2009.

    Existe alguma lei a meu favor que pelo facto a “casa mãe” ser de 1972 me faça prescindir da licença?

    Obrigado

    Um abraço

    José

    • Bom dia!
      Obrigado pelo apoio!
      As construções anteriores a 1951 é que estão isentas de licença de utilização (salvo exceções e/ou variantes e/ou particularidades que eu desconheça).
      Assim sendo, não creio que a casa a que se refere esteja isenta de licença. Se assim for como eu sugiro, não terá outra possibilidade senão entender-se com a Câmara Municipal. Isso significa que terá que submeter um projecto de alterações para a legalizar, colocando-a de acordo com as leis actuais que a Câmara exija que sejam cumpridas.
      Recomendo que fale com a Câmara Municipal e que, se for pertinente, que contrate um advogado ou solicitador, e eventualmente um arquitecto ou engenheiro civil, para o ajudarem nesta legalização.
      Boa sorte!

  80. Ana Raposo diz:

    Boa tarde e parabéns pela página.

    Estou interessada em adquirir um terreno onde existe uma ruína de uma antiga casa de espetáculos, com licença de utilização de comércio e serviço. Já me informei na câmara e é possível mudar. A minha pergunta é relativa ao IMT: apesar de estar a adquirir para habitação, tenho de pagar a taxa correspondente a outros imóveis?

    Obrigada pela ajuda.

    • Bom dia!
      Pelo que conheço, a Autoridade Tributária irá emitir guias de pagamento de IMT e Imposto de Selo de acordo com a afectação que o imóvel tiver no momento da venda.
      Já pensou em fazer a alteração de afectação antes da aquisição, se isso for possível?
      (Por favor, tenha em atenção de que não sou jurista, razão pela qual não deverá assumir esta nossa comunicação como apoio jurídico.)

  81. Mário Barbosa diz:

    Pedido de esclarecimento

    Caro Eliseu
    Para a emissão por parte da camara da Licença de Utilização não tem a casa que ter cumprido com exito as vistoria técnicas de electricidade/gáz/telecomunicações e água?
    Se assim for então encontrei um caso num apartamento que comprei em que a camara emitiu uma licença e o projecto de água não está aprovado nem a casa vistoriada razão pela qual não é possível efectuar o pedido de ligação á rede de água potável. Não é ilegal esta situação?
    Agradeço os seus comentários e aproveito para lhe agradecer e louvar o esforço e dedi~cação que tem colocado nos esclarecimentos destas questões .
    Obrigado

    • Bom dia! Não sei porque razão a Câmara Municipal emitiu essa licença de utilização sem ter feito a vistoria. Não me parece usual, pelo menos.
      Recomendo que verifique essa situação directamente na Câmara Municipal. Se tiver havido algum ilícito ou negligência que o esteja a prejudicar, o Sr. Mário terá sempre o meios legais para se defender.
      Sem prejuízo da consulta de um advogado para sua defesa, recomendo que vá à Câmara para ver o que realmente se passou.
      (Por favor, tenha em atenção de que não sou jurista, razão pela qual não deverá assumir esta nossa comunicação como apoio jurídico.)

  82. Andre diz:

    Pode ser qualquer pessoa a tirar estes decomentos

    • Bom dia! De acordo com a minha experiência em várias câmara municipais da região de Lisboa, qualquer pessoa pode obter uma certidão de licença de utilização, mesmo que não seja o proprietário.
      (Por favor, tenha em atenção de que não sou jurista, razão pela qual não deverá assumir esta nossa comunicação como apoio jurídico.)

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